宝应商业地产之我见！
碍于篇幅，只能保留部分观点！

一、未来——判断宝应商业地产的发展方向

2010年注定会成为中国房地产产业转型的分水岭。
盘点近期房地产业界的新闻，印象最深的是从昔日的龙头老大万科掌门人口中不仅不再“望商业地产兴叹”，而作为行业龙头的万科集团，他的一举一动都可以作为行业的风向标。万科的转型，我想主要基于两个原因：第一，现在成熟的、大规模的、纯的住宅用地越来越少，如果还坚持做纯住宅，会失去很多机会；第二，未来的规划中公建的比例会相对提高。即使纯搞住宅，其中有8%的公建，公建里约有60%的商业面积，这样算下来商业的量也是非常大的。
万科曾是房地产行业的领头羊，万科的调整是一个标志，一个中国房地产开发商的业务方向，开始从以住宅开发为主，逐步转向商业地产的标志。
以上，说的是趋势,具体到宝应，我们要细谈。

二、现状的概述！
亚细亚商圈仍是主力商圈，新生商圈短期内无法撼动地位！
由于长期养成的购物习惯使得当地消费者已经形成了比较固定的消费习惯，购物型消费多集中在亚细亚商圈。虽然县行政中心的东移使得白田路一带商业逐步发展但仍旧无法改变这一固定的消费习惯。
另一方面，乡镇消费人群是支撑宝应消费的一批主流人群，该类人群更偏好大而全的商业集中地，更希望有多种选择余地，白田路沿线目前购物型商业还未成气候，无法吸引该类人群。
三：销售模式的思考
宝应未来的商业模式该倾向与宝龙模式与Shopping Mall时尚现代商业模式的综合体！
首先必须强调的一点是宝应未有真正意义上的商业地产和商业开发模式。
就单纯商业地产来说，目前国内比较流行的无非两种模式：一是万达模式，万达广场模式，第四代产品是“城市综合体”，核心是订单地产。二是宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要；公司战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值；这模式亦提供多元化的收入来源，减少因过度依赖任何特定物业行业而造成的风险，确保持续成功。三是中粮的Shopping Mall时尚现代商业模式。它的大悦城产品是商业综合体，其商业面积在10-20万平方米，定位于心态年轻、年龄层次分布广泛的中高收入人群。因此它选择了ZARA、BESTSELLER、SEPHORA等国际二线品牌。宝应目前的商业模式个人认为销售方式和手段上应趋向宝龙，而招商方面应趋向Shopping Mall

三、宝应商业地产带给开发商的机遇和挑战。
1、机遇：
A、宝应城市化的迅猛发展。
;  商业地产整个发展主要得益于中国经济的高速增长，城市化率不断的提高，越来越多乡镇人口向城市聚集，旧城改造等等，带动了城市发展的同时，也带来了对商业地产的需求，宝应商业地产作为城市配套的重要组成部分，对一个城市和区域的发展是有很大的影响，城市化不能没有商业，而规模小、起点低的商业地产越来越满足不了大家的消费需求。
B、有利于开发商避开日趋激烈的土地“招拍挂”拿地。
;; 基于对市政建设、就业、税收的拉动，商业地产不仅可以定向招标，在宝应这样的三线城市，甚至被列为招商引资项目，减少拿地难度，享受政策优惠。为了繁荣区域经济，政府可以放弃短期利益。
C、有利于企业长远发展。
;  房地产中的住宅如果是一锤子买卖，那商业地产可谓是细水长流。土地不是永久可以取得的，经营却是可持续的。目前上市公司中绝大多数是住宅开发商，这种形势5年后会有根本性的转变。
D、避免政策周期性打击。
;  中国房地产十几年的发展历程表明：住宅注定是波澜起伏式的发展，经济不好了政策就扶持，经济向好则马上打压，周期性太强，悬着个心过日子呀。
E、躲开沉重的税负。
;  日益加重的房地产税赋，给房企经营带来很大压力。特别是土地增值税，如果严格从高预提，真不知道项目还赚不赚钱。变销售为持有，一下子峰回路转。
  总之，我们一起见证了5年来商业地产的迅猛发展。如果有机会，我想更多的人都会投身商业地产的开发、招商、运营当中，瞄准中国房地产发展道路上最后这块大蛋糕，在总结成功的商业模式的基础上，抢抓机遇，为宝应的商业地产谱写更绚丽的篇章！