中房网讯（曲涛/文）一场疫情，让百强房企2月份的销售业绩创下了最近几年单月销售的最低记录。

  克而瑞研究中心近日发布的报告显示，TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。在土地市场方面，受疫情影响，2月份多个城市土地出让暂缓，全国土地市场成交体量大幅回落，降至近一年来的最低水平。

  按照乐观的预计，如果近期除湖北以外的疫情能够基本得到缓解，随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复，房地产市场在二季度望恢复正常的销售节奏，疫情过后的土地市场也将迎来拿地“小阳春”。但值得关注的是，尽管市场还未恢复，仍有一些企业已经逆势启动了“抢地”的按键。

  8成百强房企单月和累计业绩现同比“双降”

  2020年开局，受新冠肺炎疫情的影响，线下售楼处纷纷关闭、各大房企延迟复工。据克而瑞监测，截至2月末全国仍有近六成售楼处尚未开放，各地建筑工地也大多处于暂停开工状态。

  毫无疑问，疫情对于中国房地产行业的影响是巨大，这也直接在销售数据上得到证实。

  根据克而瑞研究中心发布的《2020年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，2月单月TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。2月份的销售业绩，更是创下了最近几年以来单月销售的最低记录。另外，从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。在这其中，大概有8成的百强房企单月和累计业绩出现了同比“双降”态势。另外，从全口径数据看，前两月销售金额超过百亿元的房企数量为22家，而去年这一数量为31家，相比去年同期减少了近三成。

  从城市供求数据来看，在克而瑞重点监测城市中，2月多数城市零供应，重点一二线城市成交量同比下降77%，广州、宁波、重庆、西安、南宁、大连、武汉等城市单月成交量的同比跌幅均大于90%。

  从政策层面看，偏风频吹。2月份以来，全国多地分别在供给和需求端都有针对房地产“定向宽松”的扶持性政策出台。政策大致涵盖了放宽预售条件和分期或延期缴纳土地出让金，以及购房补贴、税费减免、调降首付比例等举措。

  而2月份百强房企各梯队销售金额入榜门槛也出现同比降低。根据报告，截至2月末TOP50和TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛为36.5亿元和12.3亿元，分别同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额的入榜门槛也分别同比降低近30%至101亿元和65.4亿元，降幅均较1月进一步扩大。

  土地成交量创一年新低，三类房企逆势拿地

  土地市场方面，受疫情影响，2月份多个城市土地出让暂缓，全国土地市场成交体量大幅回落，降至近一年来的最低水平。

  各能级城市中，仅一线城市成交量有所上涨。其中，北京、上海等热点城市也加大了优质土地的供应力度，助推本月地价大幅走高，达到近一年最高点，而二三线城市的成交量均较上月减少了五成左右。

  从克而瑞研究中心发布的《2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》来看，新增货值TOP100总量超万亿，门槛值为23.8亿，较上月提升8%。其中，仅半数百强房企上榜。

  整体看，开年以来投资整体较为谨慎，不足二成房企货值超过200亿。TOP10房企整体新增货值3470.9亿元，其中，仅绿城中国、华润置地和绿地控股三家房企新增货值突破400亿，分列货值榜前三。

  此外，规模房企投资优势依旧显著。根据测算，约有66%以上的货值被销售TOP30企业所获。

  百强房企投资力度出现大幅下滑，还表现在有接近三成的企业开年以来尚未拿地，包括祥生在内的部分房地产企业，2月份没有新增土地储备，而上榜企业中超过三成来地方性企业。拿地金额上，百强房企2020年前2月同比下滑超15%，其中销售TOP10企业1-2月新增拿地近800亿元，较2019年同期降幅50%。

  非常时期下，百强房企主要精力均集中在线上销售、加紧复工上，绝大多数企业投资几乎“暂停“，单月拿地金额超过10亿的企业不足3成。

  但值得关注的是，尽管市场低迷，但2月份仍有三类房企在逆势“抢地”。

  第一类，资金充裕、融资成本较低的央企、国企积极拿地。以中交集团、华润置地、首开股份为代表的房企，2月份拿地金额超过150亿，远高于其1-2月的操盘金额。

  第二类，区域型房企逆势加仓。最为强势的是绿城，其2019年拿地金额近900亿，同比增长57%。2020年开始，仍然延续了积极态势，在北京和浙江增加土地储备，单月拿地金额271亿元，位列百强之首。此外，龙光、中骏等前2月拿地销售比高于1。

  第三类，地方性企业和聚焦区域深耕的中小房企。例如湖南建共、德信等。开年以来德信接连在温州补仓，市区拿下三宗宅地。考虑到一季度拿地能够在年内上市形成销售，配合疫情结束后市场报复反弹的可能性，会对今年的业绩形成一定支撑。

  另外，从2月份百强房企拿地分布来看，一线城市占比上升4个百分点，达到6.1%。二线城市成交占比大幅缩减至36.9%，一方面由于出让“大户”武汉受疫情影响2月份无成交，另一方面也是部分一二线地块延迟出让所致。而三四线占比达52.16%，重回一半以上。

  调整战略布局，重新审视城市发展周期

  分析认为，从长期来看，经历此次疫情，市场需求结构面临调整。在此期间，房企应该积极对产品需求结构和区域需求结构进行调研，根据需求做出判断，并相应调整战略布局，有利于更加准确抓住疫情后的市场机会。

  就目前而言，2月以来随着疫情不断发酵、各大房企延期复工，保守估计今年整体开工起码要延后一个月。受项目施工进度影响，房企补货受限，市场新推货值上市也将延缓，房企推盘节奏普遍受到影响。短期内，市场供给很大一部分将依赖企业去年留存的货值。

  对于如何抓住新增供应空档期，盘点库存，制定有针对性的营销策略。有效地将留存货值转化为业绩，这也更加考验企业的市场预判、资源整合和营销能力。

  对此，克而瑞研究中心建议，在城市选择上企业需要重新审视城市发展周期，疫情或将加快市场调整期结束，建议聚焦关注二线城市，以及城市圈红利下基本面良好，且有产业和人口支撑的三四线。

  虽然目前房地产行业面临一定困难，但在克而瑞研究中心看来，房地产调控不会因短期疫情压力而出现根本性转变，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是房地产调控政策的主基调。