具体来看，2003年的疫情始发于广州，暴发于北京、香港等城市。北京、广州等重点疫区城市的房地产市场受到短暂冲击，房地产开发投资增速短暂回落。但从全国总体来说，疫情并没有产生负面影响。相反，在疫情的不确定因素影响下，当时我国采取了宽松的货币信贷政策。信贷的快速扩张对本已经处在快速发展阶段的房地产市场起到了“烈火烹油”的作用。在2003年6月疫情得到控制后，货币政策才回归到正常的轨道。

　　鉴于疫情对宏观经济的冲击，我们认为，宏观政策会作出相应的调整，但由于宏观经济及房地产市场所处的环境与2003年有较大差异，当前的房地产市场对政策调整的预期不能过高。

　　首先，2003年与2020年的宏观经济形势不同。

　　2003年，我国经济正处于一轮上升周期的起点。当时中国刚刚加入WTO，外资正在大规模进入中国，中国正在成为世界工厂，中国的进出口正在以30%的速度高速增长，全球化的红利正在显现。而2020年则面临贸易摩擦问题，进出口承压，全球化红利收紧。2003年的中国无论是房地产投资还是制造业投资均面临过热局面，因此，在疫情得到控制之后货币政策开始收紧。

　　2020年，“三期叠加”影响持续深化，我国经济下行压力加大。本轮肺炎疫情的暴发，进一步加大了经济运行压力。虽然宏观调控将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，但货币信贷难以快速扩张，对总需求的刺激效果有限。

　　从2003年疫情影响来看，消费受到的影响大于投资。但经过十几年的发展，我国经济结构已经发生较大变化，2019年第三产业对经济增长的贡献率达到六成，2003年仅为四成。2019年最终消费对经济增长的贡献率达到57.8%，2003年仅为35.4%。因此，新冠疫情对宏观经济的影响不容小觑。

　　其次，2003年与2020年房地产业所处的发展阶段不同。

　　2003年，我国住房制度改革刚刚完成，积累多年的住房需求刚刚爆发，房地产市场刚刚起步。房地产开发建设和销售规模均相对较小，增速较快。因此，尽管疫情控制之后货币政策回归正常，但并没有改变行业总体向上的趋势。2003年房地产开发投资突破万亿元，占全社会投资比重升至近三成。

　?2020年，我国住房已经告别了总体短缺时代。房地产业告别快速发展，进入内涵式、高质量发展时期。着力推动高质量发展，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，成为当前及今后房地产工作的主要内容。

　　我们认为，此轮肺炎疫情由于传播性更强、波及范围更广，采取的防控措施更为严格，对房地产开发建设、销售等各方面影响都更大。这主要体现在以下几个方面：

　　1、关闭售楼处、停工等直接影响明显。1月26日晚间，中国房地产业协会发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。多地出台政策，要求关闭售楼处，这都将直接影响商品房销售活动。相比之下，SARS期间只有北京的部分售楼处自愿关闭。

　　此外，建筑工地开复工时间严格控制。北京、上海、重庆、河南、河北、浙江、江苏等地区政府明确规定房屋建筑和市政基础设施工程，应不早于2月9日24时复工。一季度房地产开发投资和商品房销售面积都将受到影响，二季度能否逐步恢复要根据疫情发展情况判断。

　　2、区域隔离、限制人口流动、假期延长等政策都会在一定程度上阻碍经济活动，影响各类需求。考虑到经济本就承压，货币机制传导不畅，即使加大逆周期调节力度，货币信贷也难以快速扩张，对需求的刺激有限，生产生活的恢复尚待时日。特别是1月30日晚间，世卫组织宣布，正在发生的新型冠状病毒肺炎疫情已经构成了“PHEIC”(国际关注的突发公共卫生事件)，有效期暂定三个月。受此影响，国际经济往来可能受限，经济下行压力近一步加大。

　　3、资金链已经十分紧张的、高杠杆的中小房企，有可能被加速整合。肺炎疫情的出现，对商品房市场销售产生较大影响，短期内销售回款将显著减少，加大企业资金链压力，部分中小房企“断臂求生”现象将加剧。

　　我们判断，为加强宏观调控的逆周期调节力度，央行可能会进一步放松银根，财政政策也会定向发力。2月1日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》；央行副行长潘功胜称，2月3日金融市场开市后，人民银行将提供充足的流动性，加大逆周期调节力度。日前，中国银保监会印发《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，《通知》指出，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。结合2020年1月，中国人民银行工作会议提出的，要加快建立房地产金融长效管理机制。在市场销售受到显著影响的背景下，预期监管部门对房企合规的融资行为会给予适度放松。

　　在坚持“房住不炒”前提下，因城施策，地方政府双向调控会增多。这一点延续了2019年四季度以来的地方政府调控思路和举措。房地产市场要稳，既不能大起也经不起大落。更多城市将加大土地供应，适度放松“五限”政策。经济下行期，疫情进一步加大了地方政府财政压力，地方政府对土地出让收入的期望会提高，预计疫情稳定后，多地将加大土地供应。地方政府在棚改货币化政策逐步退出后，部分三四线城市、中西部的二线城市都将面临去库存压力，部分一线城市由于供给产品结构与需求错位导致库存高企，通微调房地产政策，确保市场稳定运行。