原定于6月24日公开拍卖的原市政府地块再次以流拍告终，理由是竞拍人数未达到要求的7家。一时间，该地块又成为了昆明楼市热议的焦点。 从今年3月原市政府地块拍卖公告第一次公开刊登，达到原定于3月25日的拍卖因规设计划调整戛然而止，到5月18日规划调整后的拍卖公告再次刊出，再到现在 的二次终止拍卖……这片备受关注的地块给业界和市民都留下了诸多的疑问和猜测，昆明cbd核心居然无人来抢？原因到底何在。 楼市低迷 房地产企业资金面临挑战 在该地块二次终止拍卖的第一时间，记者便拨通了昆明星迪嘉拍卖有限公司的电话了解情况，据负责该地块拍卖的黄卫介绍，本次终止拍卖的确是缘于确定参加拍卖并 交纳保证金的企业未达到要求的7家所致。然而，对于cbd核心地块遇冷的原因和该地块下一步的发展将何去何从，黄卫则表示，他也和大家一样，不得而知。 确定参拍并交纳保证金的企业不足7家，这是唯一得到确定的原因，然而，单从这个原因就不难推断，近6.5亿元的保证金和21亿元的起拍价是挡住诸多企业的第 一道槛。据一位不愿意透露姓名的业内人员分析，今年是国家对楼市调控力度最大的一年，也是初显成效的一年，越来越大的调控力度导致楼市从年初至今都呈现出 浓郁的观望气氛，成交量不断下滑以及金融政策的限制，导致了不少开发商在资金链上出现了问题。再加上通胀预期加剧致使货币政策不断收紧，融资难、资金压力 大是每个开发商现在都面临的问题。再从该地块的核心位置和未来的重要作用来看，开发商们也对该地块最终成交价有了过高的预估，一下子拿出6.5亿元的保证 金，成交价或将达到几十个亿，在现在不景气的情况下的确打击了不少开发商的热情。 非常时期规划调整 导致压力不降反增 原市政府地块第一次终止拍卖的原因就是规划调整。调整后，5个地块变成了两个，居住和绿地都变成了商业金融用地，限高也从150米一跃到了300米，面积、 容积率、价格都做出了相应的调整，而且，一切好像都在朝着未来的cbd核心靠拢。但是，就是这个cbd核心的规划，或许恰恰成了开发商巨大压力的来源。 云南财经大学不动产投融资中心主任周大研说：“这样的地块两次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的规划、不算高的起拍地块均价，在我看来这是 傻瓜也能赚钱的项目，这应该是商家的必争之地才对。所以，如果非要找出一个流拍理由的话，‘不合时宜’应该是最主要的原因。”周大研接着分析：“‘不合时 宜’体现在很多方面，尤其是规划调整后，住宅用地消失了，而住宅业态对于开发商来说恰恰是可以快速销售、快速回笼资金的部分，可以大大减轻开发商的资金压 力。规设计划调整后，纯商业金融占地对开发商的后期运营、招商能力、资本市场运作、整体设计、沟通对接等方面都提出了更高的要求，而要做好这些方面的工 作，资金的充裕将起到至关重要的作用，这就无形中给开发商增加了难度和巨大的压力。同时，这也就是我们本土开发商相对欠缺的能力，缺少了本土主力企业的竞 争，竞拍企业数量自然锐减。” 大的怕“招风”小的怕“陪练” 那么，有人一定会问，难道那么多有实力的房地产企业都存在资金困难的问题吗？就没几家房地产企业能拿出几十个亿吗？答案一定都是“不”，拦住这些企业的不是资金，而是扑朔迷离的形势。 还是回到周大研的分析，“为什么说‘不合时宜’呢？大家都知道，现在是楼市最为艰难的时期，对房地产企业的挑战也尤为巨大，大多开发商都选择了以低调来应对 调控之下的房地产市场，现在来拍卖这样一个cbd核心地块其实非常尴尬。这样的核心地块注定了它的高价值，高价值决定了高价格，高价格就或将诞生新的‘地 王’，而国家近期三令五申打压‘地王’之风，这就使得不少有实力的央企、国企、知名房地产企业望而却步，避免树大招风；而不少有实力的新兴房地产企业，有 意竞拍，却自知资金实力不及这些大企业，怕到拍卖时竞拍价格突飞猛进，企业实力不济，白忙一场。这样互相干扰之下，也对竞拍报名产生了一定的影响。”周大 研无奈地说。 由于两次终止拍卖，该地块的归属问题变得更加扑朔迷离。“内定”，这是现在最为大胆的猜测，也是坊间流传最为广泛的一种说法。 不少业内人士推测，种种迹象表明，不排除该地块已经被某境外房地产企业看中，而成为今年的招商引资项目，也有可能该地块目前已经有“主”，交易才“被终 止”。 猜测多种多样，传闻是是非非，到底谁是谁非，我们将拭目以待。只希望这样一块足以影响昆明楼市格局和走向的地块，能在一个集天时地利 人和的大好背景之下，来成就昆明未来的城市cbd核心；能在公正、公平、公开的原则下找到归属，为昆明城市未来的发展、繁荣增光添色。（编辑：范玉蕊） 业界纵论未来cbd商业核心运营是最大挑战 百姓对原市政府地块的关注度如此之高，还有一个重要原因就是，该地块位处昆明cbd核心地段，其未来所呈现的会是怎样的高端商业图景？在昆明商圈的包围下，如何通过差异化定位，整合商业资源，做得新、做得奇，对开发企业提出巨大挑战。 操盘南亚风情·第壹城的诺仕达对商业的把控可谓老道，诺仕达集团副总裁罗静纯分析，在城市核心cbd地段，其优势不言自明，但不可回避的是，这个地块有两个 棘手的问题。第一，昆明的交通问题，这个地块周边均为昆明交通主干道，道路交通不畅对商业来说，影响很大。第二，该区域是昆明传统商业区，有高端金格百 货，南屏街商圈和青年路商圈，各种层次的商业消费氛围都非常成熟。以商业、金融为规划的cbd，要想在商业上有所作为，一定要找到市场空白，做出新意，做 出亮点，不然可能会面临尴尬境地。 重庆市大学房产mba云南教育中心李瑞红认为，“我们对该地块进行评估发现，一般房地产开发企业在运作城 市cbd核心地块时，成本较高，后期营运比较成问题，虽然是昆明cbd，但对资本的吸引力可能没有想象中的强烈。如果如坊间传闻是具有非常强大商业资源和 运营能力的上市公司来运作的话，那又不同。这类大型公司不追求短期利润，大部分物业均为自持并通过自身商业运营模式打造商业。这样一来，对昆明未来商业的 发展，则是极大的促进。” 顺城商业可谓繁华核心，据赛伦地产副总经理沈麒方介绍，昆明核心cbd应该由具有实力的一线开发商进行运营和商业塑造，而且一定可以做出非常高端的真正城市综合体。一线开发企业如恒隆、华润、九龙仓等具有非常优秀的商业资源，在后期商业运营保障方面，具有明显优势。 ■相关链接 香港cbd：成熟而标准 中环位于香港的中西区，是香港的金融贸易心脏。目前香港中环已发展为成熟而标准的cbd地区。香港cbd功能多样，商务、生活、娱乐、旅游结构平衡，景气连 续。这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行、中国银行的新总部等。香港cbd通过“联动体系”使乘客在快速交通与慢速交通、不同交通系统之 间，实现短时间内紧凑、高效、减少对城市各交通系统的冲击。 上海cbd：发展最快速 陆家嘴是上海cbd的核心区，陆家嘴金融贸易区的规划面积为28平方公里，金融服务是其核心优势。启动以来飞速成长，一度达到平均每12天就崛起一幢约30层 高的大楼。目前建造的楼宇有近600幢，总建筑面积达1339.6万平方米，落户陆家嘴的中外金融机构有近150家之多，跨国公司总部或地区总部已达28 个，国内大企业集团总部34个。 深圳cbd：起步早变换快 深圳中央商务区由滨河大道、红荔大道、彩田路、新洲路四条城市主干道共同围合而成福田中心区。经过十几年的发展，在福田中心区南面60公顷的土地上，高厦林立、商社云集，集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业。北部的市政厅为南部的cbd提供了方便高效的行政服务。 广州cbd：探索中前进 珠江新城是广州cbd的最早规划区，位于广州东部新中轴线上，总用地面积约6.6平方公里。在政府全力支持下，通过大型市政项目带动天河区开发热潮，天河 cbd在较短时期内取得发展。以东站为圆心向周围辐射，酒店、写字楼、商厦、商铺、公寓等林立。银行证券业的发达奠定了天河北金融中心的地位。 重庆cbd：形态初现 解放碑中央商贸区、江北嘴中央商务区和弹子石中央商住区共同组成了重庆cbd，成为重庆这座城市发展最强有力的“金三角”支撑。虽然同为cbd，但三大区域 各自承担的功能有所不同。渝中区解放碑为复合型cbd，是cbd的中心，以商贸、金融服务为主；江北嘴cbd（cbd北区）为商务中心，以商务、总部经济 为主；南岸cbd（cbd南区）为配套服务中心，其中弹子石、南滨路是以生活配套为主。本报综合。 |