“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这句话是最高层对于房地产方面的最新提法。

  7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

　　会议指出，当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事。下半年要坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持新发展理念、推动高质量发展，坚持推进改革开放，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，统筹国内国际两个大局，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，促进经济持续健康发展。

  首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段

  既然高层已经给房地产行业定调，那么我们不妨根据会议精神，提炼出与房地产行业有关的内容，逐句逐字的分析一下。

  首先，从时间点来看，市场此前普遍认为会在7月31日举行的第十二轮中美经贸高级别磋商谈判结束后，根据谈判情况为下半年的政策定调。而本次会议上提到，要“把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事。”这似乎也在某种程度上释放了以我为主的信号，也说明高层对于未来经济的平稳运行，有着充足把握。

  对经济形势的判断方面，4月份的会议认为“国内经济存在下行压力”。而本次会议认为“国内经济下行压力加大”。从定调来看，偏悲观。

  基于此判断，政策基调也有了一些变化。4月份的会议提出“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度。”本次会议提出“要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。”

  关于房地产方面，会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  实际上，根据中房网（微信公众号：zhongfangwang）统计，从2017年7月至2019年7月，以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次，除了2018年10月31日和2018年12月13日两次会议未提及外，其他6次会议均对房地产市场作出了重要表述。

  上一次的中央政治局会议（2019年4月19日）对于房地产方面提出的是，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。与之前几次会议上提及的房地产内容相比，本次召开的中央政治局会议上，首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。这意味着对于房地产市场，定位还是强化居住因素，是合理的消费需求，而不应该与经济刺激做过多挂钩。

  还有一条要引起重视的是“引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资。”实际上，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在此前召开的第十一届陆家嘴论坛上曾表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。如果结合本次会议内容来看，就是要把房地产业所挤占的信贷资源引导至民营企业和制造业的中长期融资，从而进一步强化金融服务实体经济的能力。

  此外，本次会议上还提到要“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程”，要“提升城市群功能”。实施城镇老旧小区改造，意味着此前大力倡导的棚改工作将落幕。有数据统计，在过去11年当中，中国完成了约4500万套棚户区改造，很好的完成了助力民生改善和经济发展的任务。根据住建部数据显示，2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元，拉动了建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，也是刺激上一轮三四线楼市大增长的重要因素之一，对稳增长发挥了积极作用。

  房地产调控一直在路上

  会议精神一出，房地产行从上到下感觉“凉凉”。

  而这种对于未来行业悲观的情绪也直接体现在7月31日开盘的A股地产版块上。其中，房地产指数（991007）跳空低开，最大跌幅逾2%。几大地产龙头股则跌幅居前，截至31日中午收盘，包括华夏幸福、金地集团、万科A、阳光城、保利地产在内的地产股跌幅都在3%以上。

  从目前的行业现状来看，其实房地产行业的调整一直都在路上。

  政策方面，根据相关机构统计，上半年全国房地产调控政策高达251次。从近期多地出台的房地产调控来看，政策收紧信号比较明显。西安、苏州等城市均对现有政策升级和加码，呼和浩特、洛阳、北京和宁波等城市则是对目前当地市场存在的一些现象进行规范和整顿。政治局会议召开后的7月31日，更是传出大连将实施商品住房价格指导，严查哄抬房价等行为。合肥将从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。而之前曾试图对现有调控政策进行“松绑”的开封，更是被第一时间叫停。这些强烈的政策信号预示着房地产调控丝毫没有松懈之意。

  金融层面上，针对部分热点地区，银行对个人住房贷款业务趋于谨慎。据新华社报道，南京、苏州、青岛等多地的房贷利率近期均有所上浮。根据融360大数据研究院监测的数据显示，6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。同时，房企融资也在收紧。银保监会5月17日发布的23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。7月12日，国家发改委发文强调防范房地产企业发行外债可能存在的风险，并规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  土地市场方面，也不尽如人意。上半年成交体量不及去年同期，三四线收缩比较明显，土地市场开始降温。同时，为遏制部分城市地价的持续上扬，多个城市相继调整了土拍规则。例如：东莞的土拍新规，不再价高者得。合肥则是禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，杜绝“围标”。杭州对土地溢价率上限做出调整，将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%。

  企业层面，收缩现象也颇为明显。某家大型房企7月30日被曝出要暂停拿地的消息，包括万科、朗诗、远洋等大型房地产企业也传出要暂缓或剥离长租公寓业务。不少房企改变了以往单一销售代理的模式，不遗余力地采取多渠道、多手段的营销方式。

  相比这些大型房地产企业而言，中小房企的日子似乎更不好过。根据人民法院公告网显示，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产，这其中大多数都是中小型房企。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2018年百强房企市场集中度继续提升。其中，前50强房企销售规模占全行业51.95%。而在货值集中度方面，51%的土地则被排名前十的房地产企业购得。

  没有规模，就没有“江湖地位”。从这些现象来看，市场给中小型房地产企业的时间和空间已经不多了。

  认清形势，房企战略需要改变

  结合本次政治局会议精神和行业现状，当下的房地产企业需要认清形势，在战略上需要做出主动改变。至少以下四方面基本成为共识：

  一、政策基调已定，“房住不炒”仍是主导思想。同时，短期之内不会再刺激房地产。至少年内试图松动房地产政策的可能性微乎其微，即使是部分经济下行压力大的地方想松绑楼市也可能性几乎为零，而地方加码房地产调控的可能性在加大，频率也会加强。房地产企业应该主动谋变，适时回笼资金，积极降价去化。

  二、未来几年行业增速放缓是大概率。2018年的房地产市场规模至少是个阶段性的顶点，未来几年新房销售的成交量会逐步下降。随着三四线棚改等刺激因素的逐渐淡出，未来新动能可能只集中在以都市圈、城市群为代表的新型城镇化之中。

  三、房地产行业真正到了高质量发展的新阶段，未来要拼质量、拼服务、拼创新。

  四、行业未来的蓝海在哪儿？长租公寓有一部分开发商已经退出了，物业行业可能是未来的新赛道。而像城市更新、老旧小区改造、城市停车场和物流设施建设等方向，未来或许存在一定机会。