“如果限购解除，很多被压制的需求能获得释放。”

“如果限购解除，低迷的楼市能重新激活。”

“如果限购解除，套牢的房子能够解套，房价不再一路下行。”

在被限购的那些日子里，人们畅想过许多解限后的美好，当盼望已久的限购真的被松绑，杭州楼市弥漫已久的低气压是否一夜之间消散得无影无踪？解限第十天，我们希望从这几天的市场变化及数据中，读出一些引导市场未来走向的蛛丝马迹。

提早一周实行限购解禁的萧山区曾一度出现成交冲高又回落的行情，主城区和余杭区的成交数据也没能一路上扬，在实现了三天短暂放量后，也回复到相对平稳的状态，解限的刺激作用不如想象中那么具有爆发力。但不可否认的是，在限购放松的环境中，市场还是出现了一些微妙的变化，有些新盘敢于放量开盘，一次性去化200多套，这在今年上半年是看不到的；不少大户型房源终于迎来“出头天”，从存量转签到新增预定，一个多星期以来，几百万元至几千万元的高总价房源持续出货，打破刚需楼盘一统天下的成交格局。

二手房方面，虽然成交数据还没有明显的改善，但对大量手握房源的房东来说，解限是一道曙光，心理状态已经发生变化，原来“藏”着的大户型房源一下子涌出了市场，本来调低的底价又慢慢回升。不过，面对还有巨大存量的一手房市场，二手房在价格和选择余地上似乎优势并不明显，房东和购房者之间的天平依然向后者倾斜。

对于现在的市场状况，业内人士评价认为，成交量的确有复苏迹象，也不排除能够持续下去的可能。他们认为，从各地限购松绑后又不断有其他政策利好推出，例如绍兴限贷也有条件地放松了，重新调整了公积金政策，广西宣布将适当放宽二套房贷款政策，包头为房交会期间购买的首套商品住房提供契税补贴……这些政策叠加起来，对楼市的刺激作用要大于限购松绑。同时，针对近段时间的楼市走向，大部分人也承认，楼市阶段性的底部似乎还未出现，所以人们臆想中的价格复苏还要很长一段时间。

今天是杭州楼市限购松绑第十天，此前人们畅想的后限购时代正徐徐拉开大幕，少了限购的制约，需求是否立即被释放，市场是否立刻被刺激回暖，房价是否开始触底反弹？经过了十天的消化，一个个问号似乎仍然没能彻底解开，商报记者走访了一些楼盘，分析了过去一个多星期的市场数据，虽然限购政策放松对市场氛围有一定拉动作用，但实际成交数据的反响没有想象得那么热烈，至于房价，似乎远远没到达能筑底反弹的程度，对于杭州楼市来说，现在仍处于一步步走出泥淖的局面中。

数据

解限前九天萧山不涨反跌

主城区、余杭现三天短暂高潮

从上周二开始，到昨天为止，杭州楼市限购松绑已整九天。虽然说政策释放有待一个缓冲期，市场情绪也需要一个反应期，但能够告诉人们眼下楼市真相的，仍然是成交数据。让我们看看，九天来杭州楼市具体演绎了怎样的行情：成交放量了吗？有没有大反转？

透明售房网统计数据忠实记录了杭州楼市的“解限后九天”。从主城区楼市来看，虽然松绑只松了一半，但解限效果起初还是立竿见影的，前三天的日成交量出现了明显反弹，全部突破百套：解限第一天(7月29日)主城区成交115套，第二天164套，第三天165套。但从第四天开始，主城区成交量回落至每天八九十套左右，并且比较平稳，最初三天的放量似乎成了昙花一现。截至昨晚七点，透明售房网数据显示，主城区九天来一共成交948套，算下来日均成交105套，这跟6月主城区的日均成交77套相比，增量不算很明显。

余杭区的成交行情曲线类似。解限后的前三天，余杭成交量有所爆发，分别为132套、158套、183套，随后日成交量迅速下降，每天都维持在90多套的水平。九天来，余杭一共成交新建商品房1014套，日均成交近113套，相较于6月的日均成交62套倒是出现了大放量，成交大涨近一倍，这也说明限购全面放开对于库存积压较大的余杭区来说有明显提振作用。

唯独萧山区让人有些摸不着头脑，毫无放量不说，还不涨反跌。萧山楼市九天来一共成交房源246套，日均成交27套，甚至都不如6月萧山区30套的日均成交量。

九天的时间虽然不长，但也足够告诉我们一些微妙迹象。楼市在七月底出现了三天短暂的高潮后，基本又归于沉寂。井喷没有出现，反转没有出现，市场的爆发力也最终被证明不如预期。对于在双限政策背景下压抑了41个月的杭州楼市来说，沉疴难起，也并不是施以一剂强心针就能够万事大吉的，让市场在自我调节中缓慢复苏，或许才是一个较好的选择。

一手房市场

限购解禁，余杭、富阳新盘率先放量

限购松绑一个多星期以来，大部分成交量都来自之前继续的转签或认筹，新增量主要还是集中在余杭、萧山、富阳等周边区域。上周，余杭的万科良渚文化村未来城以及富阳的野风·春晓是放量最为明显的新盘。

就在余杭限购解除第二天，万科良渚文化村未来城率先开盘，一次性推出244套房源，结果仅用了1小时售罄，当天有400多组购房者到场参加摇号开盘，成为限购解禁后杭州首个“时光盘”。不过，仔细分析这次的热销事件会发现，解限效应并没这么直接起作用，对于起价9888元/平方米的未来城来说吸引的客户大部分为刚需客，本身不受限购影响，解限效应更多体现在提振市场信心上。万科方面也直言，未来城的首开热销给公司上下带来不小的信心支撑，借着解限的利好，之前旗下各楼盘针对大户型搞的改善购房季活动还将持续，而其位于萧山的新盘金辰之光也确定在9月首开。“从目前的市场走向来看，我们对后市还是比较有信心的，而且今年下半年上市的新盘都不受限购影响，所以我们提高了今年的销售指标。”万科一工作人员向记者透露。

上周借机大量推盘的还有野风·春晓，这个位于富阳银湖板块的楼盘首次推出公寓项目，一开就是800套房源齐推，开盘当天也吸引了数百购房者，根据开发商统计，一天去化了271套，算是解限后日去化量最大的一次开盘了。从这次开盘看，47方小户型、总价19.98万元起，最高29万元封顶，是野风·春晓打出的最吸引人的价格牌，不过，从实际购房者的反映看，从47方到125方都有去化量，尤其值得关注的是，记者在现场也看到了外地客的身影。根据野风销售人员的分析，这次开盘成绩相对理想的原因，一部分是因为价格还比较到位，另一部分也由于这个板块还没有推过类似的公寓产品，这部分需求还没被深挖。

除此之外，余杭、萧山一些续推盘在限购解除后共同的感受是，价格动一动，正在犹豫的购房者比以前下单爽快了。余杭的龙湖·香醍溪岸解限后去化了23套，销售人员表示，基本上是之前就在关注项目的购房者，在政策松动后决定趁早在价格低位下单。而萧山绿都的几个项目在经历了此前的一轮降价促销后，这一周以来正在持续走量。

主城区140方以上大户型持续发力

相比限购放松前刚需产品一统天下的成交格局，从上周开始，主城区的成交榜中豪宅及大户型的占比开始回升，根据透明售房网的统计数据，从7月1日-7月28日140方以上住宅成交占比为10.2%，而7月29日起成交占比保持在20%左右；同时，大批高总价的房源成交也令成交总额大幅提升，据不完全统计，从7月29日到昨日，估计豪宅总成交额已经超过10亿元。

主城区限购松绑首日，武林壹号半天就成交6套千万元级豪宅，当天斩获1.6亿元，此后几天，武林壹号虽仍有成交，但不像解限首日量这么大，解限至昨晚共成交10套，成交总额约2.48亿元。武林外滩也于解限当日推出一批一口价43000元/平方米、215方的房源，精装修标准9000元/平方米不变，而此前该盘的在售均价为50000多元/平方米，据说当晚就有两套预定量。而根据开发商广宇的统计，到8月4日，该批房源已去化7成，认购金额达1.7亿元，如果市场反映好，可能还会加推。此外，在近期的成交排行榜上，龙湖·春江彼岸有16套的成交量，不过记者从龙湖处了解到，其中140方以上大户型在解限后签约成交了8套，总成交额3000多万元。龙湖销售人员告诉记者，目前春江彼岸剩下的多为198方的大户型房源，此前去化比较艰难，限购解除后，购房者对这部分房源的兴趣明显增大。

此外，近期主城区大户型持续放量的楼盘还有坤和·和家园、绿城·兰园、新华园、滨江·城市之星、雅戈尔·西溪晴雪、绅华府等，业内人士分析认为，当中有不少成交量还是以转签为主，很多此前被限购而实行的“线下合同”借解限之机转为正式成交，不过也有些存货较多的楼盘从上周开始推出一些价格优惠的大户型房源，成为增量，这从预定榜上可以看出一些端倪。九月即将交付的桥西现房楼盘远洋·大河宸章，也在这一波行情中受益不小。“楼市解限一周多来，我们新预定出了四套230多方的大户型，都是看中地段和学区、在新政推动下下单的新增客户。此外，还有十五六组大户型客户是最近两个月选中我们楼盘并预付了意向金的，之前受到限购政策的限制没法签约，这几天也开始陆续地递交材料签订正式购房合同，要买的房源户型从170-300方不等。”该楼盘一位负责人笑着告诉记者说，这几天托关系过来要买房的客户已经有好几个，“这样的情况真是久违了。”

二手房市场

限购放开一周，对二手房成交促进作用不明显

转眼间，杭州楼市限购放开已经一周时间了，对于目前刚需房源占主导地位的二手房市场来说，政策放开对成交的促进作用并不明显。从上周的情况来看，限购解除对于房东的影响更大，大户型房源的房东纷纷将自己的房源挂牌，使得上周140方以上房源的挂牌量大幅增加；而小户型房源的房东心理预期增强，开始缩小议价空间。

从透明售房网的统计数据来看，上周(7月28日-8月3日)主城区共成交二手房503套，较之前一周上涨了12%。虽然上周成交量有所上涨，又恰逢主城区从上周二起限购放开，不过两者可能没有太大的必然联系。据了解，从月末冲量是二手房成交的一个习惯，今年5月份和6月份同样是最后一周成交出现上涨，而且与上述两个月份相比，上周的成交量并没有显示出太大的增幅。

房东心理预期增强，议价空间缩小

虽然目前限购取消对成交量的影响尚未显现，不过对于房东的影响可谓“立竿见影”。“最大的变化是房东‘牛起来了’，”在市中心从事二手房行业多年的经纪人戴女士告诉记者。戴女士常年活跃于长庆、凤起路和潮鸣板块，她告诉记者，之前房东卖房的态度是如果有人出价，只要价格还可以就会卖，但从上周开始，不少房东表示价格要到自己的心理预期才会卖。“他们觉得政策放开了，买房的人就会多起来，所以自己的房子不愁卖了。”戴女士表示。

王先生在丁桥的广宇·上东城有一套83方的房子，几年前买来用于投资，不过最近因为在市中心买了一套学区房需要凑首付，所以急需把这套房子出手。这套房子当时买入时总价为110万元，算上这几年的税费和利息，总共花费了140多万元。两个星期以前，中介公司帮他联系好了一位买家，双方约定以93万元的总价成交。在双方正式签约前，王先生听到了“杭州限购即将取消”的传闻，心中开始打起小算盘，想要涨价。几天后，主城区限购正式取消，不过针对的是140方以上的户型，王先生也就打消了涨价的念头。

大户型挂牌量激增

140方以上户型限购取消的政策出台后，主城区的一些闲置了很长时间的大户型房源迅速做出反应，纷纷到中介公司挂牌出售。据我爱我家市场评论员宋文杰介绍，上周我爱我家140方以上房源的挂牌量较之前一周增加了27%，“尤其是滨江区、上城区和钱江新城这几个区域，挂牌量和上门咨询的客户量都有很大增长。”而从房途网的数据来看，一周时间内在房途网上挂牌的140方以上房源增加了46%，其中别墅和排屋挂牌量占140方以上房源的13.3%。

房东林先生在杭州春江时代和河滨公寓拥有几套大户型住宅，在三月份的时候他将春江时代的房子挂到中介公司，看房者寥寥，此后虽然将总价往下调了几十万，仍然没有成交，他也就没有再把河滨公寓总价更高的房子拿出来卖了。上周，在得知主城区限购取消的消息后，他赶紧将河滨公寓的房子挂到了中介公司。“限购取消后，有资格买我这套房子的人就多了，只要价格合适，应该能够成交的。”林先生表示。

改善型购房者选择更多，对房子要求严苛

限购取消后，被压抑许久的改善需求开始陆续释放，购房者加快了找房、看房、买房的脚步。不过对于这一批手中握有资金，追求生活舒适度的改善型购房者来说，他们对小区、房子、配套等各方面要求都比较严苛，价格不是推动成交的最重要因素。

在凤起路区域，凤起都市花园和丽景西苑是两个比较大的中高端楼盘，不过两者目前在市场上的受欢迎程度却有很大不同。凤起都市花园的大户型挂牌量很大，不过成交不多；丽景西苑挂牌量很少，却是“出来一套成交一套”的节奏，很多购房者都在等房源。据经纪人戴女士的分析，凤起都市花园的房子在户型上有一些缺陷，尤其是卫生间是暗卫，受到购房者诟病。而丽景西苑虽然整个小区规模不大，但小区沿东河，环境出众，非常安静，又是一梯两户，南北通透，相比之下优势明显，所以尽管丽景西苑的价格要高很多，但仍是购房者的首选。

最近，城西高端小区紫桂花园里的一套低价房源引起市场关注。这套房子建筑面积141平方米，单价只要2.3万元/平方米，这个价格比目前该小区的挂牌均价便宜了近4000元/平方米。虽然价格低，但这套房子截至目前并没有成交。经纪人告诉记者，这套房子的缺陷在于户型不够方正，楼层低，又是沿马路，所以尽管看房的人很多，但很少有购买意向。

观点

成交量出现微弱复苏迹象

价格复苏还远远没有到来

楼市限购松绑，主城区则是140方以上房源解禁，因此在大户型豪宅项目上囤有重兵的开发商受益最为明显。目前来看，滨江集团所拥有的豪宅大户型楼盘，其数量和体量已经超过绿城，解限首日滨江旗下的武林壹号和城市之星也交出了1.6亿元和1亿元两张漂亮的成绩单，但滨江集团董事长戚金兴次日在接受采访时迅速表达了他冷静的观点：“限购的放开，对高端市场有一定的影响和不小的益处，但这个影响力是有限的，量化来说差不多在10%-20%之间”。而在大家最关注的价格和优惠方面，戚金兴也明确表态说：“我们原则上绝对不会加价，原来的优惠政策可能会缩一点，但是不会取消”，因为尽管现在政策有所放松，但整个市场形势还是严峻的，供应量摆在那儿。

而至今为止，楼市解限已一周有余，新政策的真正影响力也逐日具体显现出来。从九天的成交数据可以看出，主城区和余杭除了前三天放量比较明显外，之后就迅速回落至基本正常水平。

“如果没有后续政策持续刺激，估计限购调整的政策红利效应很快就会过去，市场重新归于冷却的可能性很大。”透明售房市场研究院院长方张接分析说，只有成交量持续放大，才会有楼市阶段性底部的出现，现在并没有持续的成交量作依托，提楼市底部显然言之过早。他并且预判称：“下半年楼市形势依然困难，发生价格战的概率很大，房价没有上涨的可能。”

著名地产评论人丁建刚则从宏观经济政策的角度对后市做出了判断，他认为：“7月29日中共中央政治局会议上的很多提法表明，中央政府对目前经济增长速度的认识和要求发生了变化，传导到房地产市场上，应该可以说下半年的货币政策和调控政策与上半年相比，只会松不会紧。接下去开发商可能会继续以价换量，货币政策甚至按揭贷款政策也不排除有松动的可能。目前来看，市场已经出现了成交量微弱复苏的迹象，但还不具有代表性。如果多重因素能够相互配合，那么不排除成交量持续复苏的可能性。”此外，他还着重指出，价格复苏还远远没有到来，这一点市场各方都不能天真。