苏州新政因为颇具“一刀切”意味而引来争议。

    一位大型商业地产开发商认为，苏州等二三线城市出现商业地产过剩的情况，和近年来这些城市推出的商业规划用地比例过高、商业网点规划不完善有密切关系。

    对于苏州出台的“最严限售令”，他表示：“过去几年，在住宅限购的背景下，苏州极力推商业地块，但在卖地的时候并没有明确规定开发商今后的租售比例，如今商业地产过剩了，却‘一刀切’地规定三成不许卖，这显然违反一般商业原则。”

    《第一财经日报》记者梳理了苏州过去三年土地出让情况后发现，近年来由于住宅市场面临严厉调控，苏州当地商业地块的供应增加明显。其中，2011年苏州土地出让金512亿元，商服用地表现突出，年度总出让面积200万平方米，同比增长134%，出让金额131.92亿，同比增长200%；2012年，苏州商服用地的出让面积占比在各类地块中已居第一位，达到39%。

    亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东对记者称：“在此次苏州新政中，政府的手有些伸得太长了。新政规定部分商业面积进行冻结，三年内不得销售、抵押和转让。抵押权属于物权，不能抵押意味着不能进行资产证券化，政府已经卖出了地块，却在项目即将上市的时候，对物权进行变相限制，这无疑会让一些小开发商陷入资金链紧绷的危局。”

    克而瑞上海机构研究总监薛建雄亦认为，类似的政策应该在五年前就出台，等到出问题后再猛踩刹车，效果不一定会好。

    对于这一质疑，苏州住建局相关负责人回应称，政府总是根据市场的变化来制定政策，本次新政即将进入实施阶段，目前开发商和广大市民都非常关心政策的相关细节，今后政府也可能根据实施效果对相关政策进行调整。

    德融地产发布的报告认为，从实际情况看来，苏州市政府的这一政策可能会使中小乃至大开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅贬值等现象。此规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。

    克而瑞研究中心发布的报告称，二三线城市商业市场过剩已经是一种通病，苏州的限售政策或可能引起其他城市的效仿。