“你有房吗？”这成为现代相亲族相互关注的问候中使用频率很高的一句话。

  一个简单的问题，反映了当今住房领域以及人们生活水平的两个关键点：是否有房住以及有无住房。

  这也是几十年来中国住房制度演变的结果及方向：让更多的人有房住，让更多的人有住房。

  在国家统计局发布的《改革开放40年经济社会发展成就系列报告之八》中称，1998年住房分配制度改革后，我国房地产开发投资进入平稳快速发展时期，成为经济发展的支柱产业之一。

  多年的平稳快速发展，房地产行业体量日益庞大，且与整个金融业密切关联。

  统计局数据同时显示，金融业、房地产业等现代服务业对经济支撑作用逐渐增强，2018年占服务业增加值比重分别达到14.7%、12.7%，较1952年上升了8.7和5.6个百分点。

  回顾中国楼市几十年的进程，一方面是我国住宅建设规模大幅增加，人均居住条件不断改善；而另一方面，楼市未来如何演变，也成为一个待解的问号。

  两成家庭有多套住房

  新中国成立70年来，中国民众的居住条件得到极大改善。尤其是自改革开放以来，我国住宅建设规模大幅增加，同时，房地产业对中国经济的重要性也日益提升。

  居住条件的改善，在数据上首先体现在人均居住面积的增加。

  国家统计局数据显示，1978年城市人均住宅建筑面积仅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中国城镇居民人均住房建筑面积已经上升到36.9平方米。

  也就是说，40年间，中国城镇居民人均住房建筑面积增加了450%。根据国家统计局的解释,1978～2001年城市人均住宅建筑面积由建设部提供，2002年后数据为城镇住户抽样调查数据。

  从房地产销售的面积和套数，也可以看出这些年来房地产市场的扩张步伐。

  1998年，全国商品房销售面积12185.3万平方米，商品房销售额2513.3亿元，到2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149972.74亿元。两项数据均是历史新高。对比可发现，2018年销售的商品房面积是1998年的14倍。

  自2013年至2017年的五年间，每年房地产开发企业住宅销售套数都超过了1000万套，2017年更是达到了1336万套。

  考虑到随着中国城市化进程的推进，城市人口这些年来也有了大幅增加，在人口基数不断扩大的情况下，人均居住面积还能如此大幅增长，可见中国住房的总体规模已经非常庞大。

  国家统计局7月8日发布《新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之二》。报告显示，改革开放以来，我国城镇化进程明显加快。1978～2018年，城镇常住人口从1.7亿人增加到8.3亿人，城镇化率从17.92%提升到59.58%。

  如果结合人均居住面积，中国城镇住房总面积可能已经达到300亿平方米；若按每套100平方米计算，城镇住房总套数大约为3亿套。

  再进一步推算，如果一个家庭户均三个人，城镇家庭约2.76亿户，那么中国城镇居民户均1.08套住房。这个数字只是根据现有官方相关数据的估算。不过，一些民间研究机构的数据能够提供一些佐证。

  去年12月，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告利用2011～2017年中国家庭金融调查（CHFS）数据和国家统计局数据，对当前我国城镇家庭住房拥有及使用状况进行了分析。

  报告显示，2017年，中国城镇住房套户比（被家庭使用及拥有的住房与户数的比例）已达1.18。其中，家庭自有住房套户比为1.155，政府及单位提供住房的套户比为0.029。

  当然，人均居住面积近37平方米，户均一套房，这只能反映出当前住房的总体面貌。可以说，总体上看，中国逐渐告别了住房供应短缺时代。另一方面，具体到每个家庭，由于收入差别等因素，有的可能拥有多套住房，有的可能没有自有住房，只能选择租房。

  上述《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，越来越多城镇家庭拥有多套住房。根据2017年CHFS数据，中国城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，相较于2013年和2015年有明显上升。2013年，这一数据是18.6%。

  拥有住房套数的多寡与家庭收入有直接的关联。从收入上看，高收入家庭多套房拥有率高。收入最高25%的家庭多套房拥有率达38.4%，远高于其他组别。同时收入越高，多套房拥有率上涨速度也较快。

  供需两端加速造就大体量市场

  现有存量房源面积300亿平方米，还有每年新增销售面积17亿平方米、1300万套住房（2017年数据），如此大体量的房地产市场是如何造就的？

  从福利分房时代的免费租房，到商品房时代的自费买房，最近20年间的房地产市场化改革，催生了一个巨大的房地产投资市场。

  诸多研究都把中国住房制度的演变划分几个阶段：新中国成立后到1978年以前，住房由政府统一建设、分配，居住水平低；1978年开始改革开放，通过提租、出售公房、停止住房实物分配，启动商品房市场；1998年，全面推行房改，商品房市场开始阔步前行。

  回归本源，住房问题也是需求和供给不断寻求匹配的问题，住房需求又可以分为面积大小和居住品质以及产权等几个层次。

  从新中国成立到改革开放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面积少，还存在自有产权比例过低的情况。绝大多数城镇居民租住单位或房屋管理部门的房屋，只有少数居民拥有自己的住房。

  国家统计局数据显示，1984年，城镇居民居住公房的户比重为88.2%，而居住自有房的户比重仅有9.4%。而且，这一年城镇居民人均居住面积也不过9.1平方米。

  1998年之后的全面房改阶段，供需两端都开始全面加速。从需求端来看，一是福利分房制度的取消，导致绝大多数民众只能转向购买商品房市场；二是住房金融制度又为居民购房降低了门槛，政府推出住房公积金贷款加上商业贷款制度，相当于为居民在购房问题上加了杠杆，进一步放大购房需求。

  此外，中国城镇化进程不断推进，进城之后的大量农民也是潜在的购房群体。

  另一方面，在房地产供应端，1994年《城市房地产管理法》实施，中国开始推行商品房预售制度，房地产开发企业在投入较少资金的情况下就可以通过提前卖房以回笼资金，资金有了滚雪球的效应，加速了整个住房开发周期。

  1998～2017年我国房地产开发投资累计完成85万亿元，年均增长21.4%；2017年房地产开发投资占全部投资的比重为17.1%，比1997年提高4.4个百分点。

  从房屋为公家所有到居民自主拥有产权，这种住房产权制度的变化，也导致已购房群体能够独自享有房价上涨房屋升值的好处，这在住房价格的上涨周期中更会刺激购房需求。

  国家统计局数据显示，2000年全国商品房平均售价2112元/平方米，到了2018年已经上涨到8737元/平方米。更突出的一点是，在这19年时间里，只有全球金融危机爆发的2008年，中国商品房平均售价出现了短期下降，此后又是一波十年连涨。

  过去十几年，以商品房为主体的房地产市场发展还与一些制度有关，比如土地出让制度、税收制度、保障房建设等。在这些制度之后，政策刺激下的购房需求长年维持在高位，才是房地产市场发展的主要动力。