虽然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的销售任务，但计划能否最终实现，还要看房地产调控政策的指向。《每日经济新闻》记者梳理发现，历年来的宏观调控政策多在上半年出台，因此上半年的政策风向值得重视。

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首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉 《每日经济新闻》记者，2014年应该还会出台一些调控政策，以保持房地产政策的连续性。“过去的政策取向是正确的，即不断增加供给、减少需求。尤其是增加中小户型商品房、保障房供给，抑制投资性和投机性需求。”

不过，2014年的调控政策是否会像过去几年一样，给市场带来短至3个月，长至1年的市场观望，却是未知数。中国房地产学会副会长陈国强认为，调控政策将在不同城市出现分化。

调控方向：不同城市政策分化

赵秀池表示，一线城市、热点城市仍然会限购、限贷。各城市应该根据自己的城市规模与户籍制度改革、未来社会经济发展规划落实差异化政策，财税、信贷、行政、土地调控等手段仍然会继续运用。

陈国强认为，新一届政府上任以来，把房地产做淡化、低调处理的特色非常明显，不再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，而是突出地方政府在调控当中的主体作用。因此，未来的调控会更多调动地方的积极性，以地方为主是政策的一个趋势；分类管理、化整为零的提法，就是由地方来承担调控的主体责任，中央不再统一发号施令，一刀切；未来的地方政府在调控当中，会有更积极的表现空间，有些城市会进一步收紧，有一些城市会逐步放松，政策方面会出现明显的差别化。

上海易居研究院研究员严跃进分析，实际上国家楼市监管部门一直注重政策的差异化，但2014年这种倾向会加重。原因在于，随着不动产登记制度等基础工作的推进，楼市差异化调控能落到实处，而不像过去更多地停留在口号上。

克而瑞发布的《地产经理人信心指数》指出，2013年第四季度 RMI指 数 （RealEstateManagersIndex，房地产经理人信心指数）为60.02，环比小幅下降0.84点，为2010年以来的第三高。在经历了第三季度的大幅冲高后，开发企业经理人对2013年四季度的信心出现回落。

陈国强认为，未来调控仍然会对开发商的开发速度有所影响，但影响大小取决于公司自身整体策略和项目定位，企业间的分化将更为明显。

成交影响：市场不会比去年好

严跃进表示，目前很多房企加大了对政策的学习。此前一些企业高估自身实力，但“限购限贷”等政策持续时间长，暂时看不到终止的时间表。这样一来，房企必须调整相应的战略。这种战略调整包括以下几个要点：一是产品线重塑，二是区域识别成为企业的关注对象，三是模式要进行创新。政策大网铺开，房企如果没有创新，很难超越常规盈利的获取。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，调控政策可能不会出现大幅加码，更多的是一些长效调控机制的加强，例如可能涉及房地产税的立法、货币直接融资、加大保障房的比例等。

陈晟预测2014年市场会比较平淡，不会比2013年好，最乐观的估计是和2013年的市场持平。这一观点被很多机构认同。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可也认为，2014年上半年住宅市场成交量将维持平稳甚至微降，全年住宅成交价格的涨幅将仅有5%。