编者按：2012年3月，全国“两会”召开之际，房地产调控再次成为热门话题。今年初，佛山、芜湖、上海等地出现的 “微调”被一一叫停，开发商们不断暗涌的呼声要求“松绑”，这一系列事件将房地产调控再一次推向了舆论的风口浪尖。有人说，房地产已经进入了多方博弈加剧的关键时期，而今年全国“两会”将为房地产调控的下一站指明方向。3月5日，温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第五次会议上表明了中央政府坚持楼市调控的决心不变，2012年房地产调控要“促进房价会理回归”。 住建部也表示，今年房地产调控不松动。虽然，目前全国“两会”针对房地产调控的各种问题还在热议当中，不过，中央政府已经明确表态，2012年继续将房地产调控进行到底，各地的“微调”不可触碰调控的底线，开发商要做好自救的准备，博弈的各方将推动房地产市场在2012年里“稳中有降”。

    房地产调控成果初显 中央坚持调控决心不变

    温家宝：继续搞好房地产调控 促进房价合理回归

    “严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理在3月5日第十一届全国人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。

    温家宝提出，房地产市场调控处于关键阶段。2011年我国加强和改善宏观调控，遏制物价过快上涨，实现经济平稳较快发展；坚定不移地加强房地产市场调控，投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

    2012年，中央政府将继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

    温家宝还提到，房地产调控还存在一定问题，征地拆迁等问题还很突出，群众反映强烈，政府管理和服务水平有待提高，廉政建设亟需加强，要采取更加有力的措施解决存在的问题。

    温家宝作政府报告时表示，2012年继续推进保障房建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上保障房，同时抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。

    此外，加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

    温家宝表示，2011年中央政府大力推进保障性安居工程建设。出台了关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策，着力提高规划建设和工程质量水平，制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。

    2011年在保障房建设方面，中央财政安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍，全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。

    住建部：房地产调控不松动

    两会召开前夕，住建部重申针对近日部分城市的“小动作”，将会毫不留情。

    一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。

    房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林表示：中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。

    多地频吹微调风 地方微调难逾政策红线

    去年年底至今，不断寻求“微调”的城市比比皆是。中原集团研究中心的整理发现，已有逾二十个城市从购房补贴、购房入户、房贷微调、限购松动、公积金调整、公积金放宽、普通房标准调整等多方面进行政策微调。其中，有多个城市试图针对限购放松而遭政策叫停。

    2011年10月11日，广东佛山成为“首个放松限购城市”。然而，一天之内，佛山宣布暂缓该项通知。2012年1月7日，北京市住建委官方微博辟谣，称此前市场传言北京市购房限制年限由5年变为3年说法系谣言。2月9日，安徽芜湖施行“契税全免，买房有补贴”政策，救市新政出台仅4天便“夭折”。 近日，继芜湖之后，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年可以购买第二套房。但该政策没有撑过一周，于28日也被叫停。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。多个城市就限购屡屡试探且均遭叫停的结果可以说明，地方微调切不可超越“首套”、“自住需求”这根政策红线。

    对于上海“旧政新解”被叫停，开发商普遍保持对后市谨慎看法。一家大型民营房企内部人士向记者透露，该公司已做好全年楼市低迷的准备。“如此看来，开发商应该打消政策放松的幻想，就连地方政府的微调近期也会非常谨慎。”

    中央政策难放松 开发商求救不如自救

    2011年中央政府加大房地产调控力度，经过一年的打压，处在困境中的开发商们纷纷呼吁“松绑”，所以自然不会放过“两会”这一难得的机会。辽宁政协常委、海尔地产董事长兼CEO卢铿拟通过辽宁政协向全国政协提交的“万言书”和全国政协常委、大连万达集团董事长王健林《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案备受各界关注。目前，“两会”上仍有个别开发商坚信政府会救市，不过，大部分务实的开发商们已经开始考虑自救。

    赴京参加“两会”的全国政协委员、星河湾地产老板黄文仔说他一直支持宏观调控。他认为宏观调控的最好办法是从税率上进行调控以代替“限购政策，通过税收杠杆就可以防止投机行为。他自信地预测宏观调控政策未来十年也不会变，并表示“已经做好心理准备。””

    对于有市民感觉楼市没降多少的问题，黄文仔肯定地说：“确实是降了，这点是大家都看得到的。”到底降了多少？黄文仔说，开发商的各种促销手段就是变相降价。

    今年房价还会降吗？黄文仔回答：“大约下降15%左右。”面对今年房地产业的走势，黄文仔分析称，中央的调控目标尚未达到，所以今年还会继续调控。而对于目前广州的楼市走势，黄文仔评价为“已经较为理性了”。

    市民是继续观望还是趁机入市呢？黄文仔建议，“今年上半年将会是买房的好时机”。黄文仔说，前几天，他跟同行开发商在一起讨论时，没有一个开发商感觉今年的宏观调控政策会松绑，对前景大都“不乐观”。

    现在，开发商不再将赌注压在两会上，更多地开始务实地寻找自救路径。合景泰富主席兼执行董事孔健岷表示，对于政策的放松没有太大期望，将有计划地进行促销活动。碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌表示，2012年他们将保持现金为王，快速周转。

    2012“两会”房产调控 六大问题备受关注

    一、房产税是否会推广？

    房产税的问题一直备受关注，但是真正推广起来却没那么容易。2011年12月14日中央经济工作会议落下帷幕。会议上首次明确提出今年将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大已成定局。

    二、限购令等调控会否持续？

    在“史上最严厉”的调控政策之下，房价“过快上涨”的势头已得到初步遏制。然而，房市调控政策是否已经达到了目标？是否该“松绑”？2012年楼市“限购令”何去何从？围绕“限购令”能否延续、该不该退出、退出的条件等热点问题层出不穷。

    全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心的主任蔡继明：房价还是没有降下来，老百姓还是买不起房。所以，楼市宏观调控政策还应该加把劲，加把火。

    全国政协委员、河南工商联的副主席王超斌：限购令基本已经完成了历史使命，大城市已经遏制了房价上涨过快现象。限购令要合法、合理、合情。

     不论限购这种行政性政策是对是错，总之，限购令等调控政策在今年继续延续的可能性甚大。

     三、房价回落还是反弹？

    上面说到限购令等调控政策，必然将影响到今年房价的走势。如果限购持续，那么房价继续下跌的可能性就会增大。目前从总体上看，房地产调控已经取得初步成效，但一定程度上是通过限购、限贷、限价等行政手段来实现的，并不是市场自发调节的结果。在这种情况下，一旦对限购政策进行松绑，且无其他政策接棒，有可能引发房地产市场价格的迅速反弹。所以，调控很重要，调到什么时候更重要。

    近期各地微调消息不断，刚需加快入市，是业内判断楼市成交回升的主要因素。人们关心的是，这意味着市场反转还是昙花一现？

    四、小产权房该不该转正？

    日前，国土部发布消息称今年将试点进行小产权房的清理，超过7亿平米小产权房的生死未卜。“解决小产权房问题的根本途径在于，对于建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性。”全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在提案中建议。

    然而这一切还都在讨论热议中。

     五、货币政策会不会宽松？

     2012年1月30日，央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产新增贷款出现大幅缩减，且保障房占比超过一半。在楼市调控持续发力的背景下，贷款难度加大，促使房企融资成本加大、个人购房贷款成本上升，2012年，房企的融资困局恐怕仍然难有突破。货币政策也是开发商最关心的问题，如果困局果真难以有所突破，那么大批开发商又将何去何从？

    六、保障房如何保障分配公平？
    推进保障房建设能够助推城市化进程，对老百姓而言，有了保障房就解决了安居问题。保障房问题的焦点除了建设资金和建设数量外是网友最关注的就是保障房的分配问题。政协委员、绿都控股集团董事长邵法平说：“我们在分配保障房时，千万不能把保障房看作是福利房。保障房应遵循‘救急不救懒’原则，恪守进入、退出机制。否则，保障房就会沦为‘特权房’。
   
    楼市未来不会崩溃 房价走向“稳中有降”

    全国政协委员、央行货币委员会委员李稻葵近日在全国政协十一届五次会议记者会上表示，总体上讲今年中国房价会有回落，但不会出现崩溃式的价格下降，部分地区交易量会有所回升。

    他说，如果房价出现崩溃式的价格下降，对整个经济的运行无疑是一个重大的冲击。这种崩溃式的价格下降不是中国房地产调控的初衷所在，也不是房地产调控的目标所在。

    他认为，今年价格会回落，但是在很多地区交易量会有一定的回升，尤其是在一些大型的城市。因为大型城市人口聚集，高端产业聚集，所以房租在上涨，房租上涨的过程会诱导一些刚性需求的出现。

    李稻葵说，如果说去年2月份以来出台的各种各样的限购令，是对房地产市场的“退烧药”的话，保障房的制度建设则是房地产目前问题的“解毒剂”，这涉及到长期房地产体制发展的重要制度设计，远远超出建设的问题。对于部分城市存在的空置房现象，要做好开发商资金重组，这还需要时间解决。