最新统计数据显示，北京、广州两地的新房售价均出现了“停涨”。而仅仅在两个月前，国家统计局的数据还显示北京和广州的房价领涨全国。

在一线城市中，由于北京和广州的房价上涨压力最大，限价政策也最为严厉。业内人士指出，在严格的价格管控下，统计数据难以反映市场真实情况，这也是不少购房者的实际感觉与数据相左的主要原因。北京和广州的房价只是“假摔”，并不是“真降”，实际上，两地房价已经“插上了隐形的翅膀”。

开发商曲线涨价

根据中原地产市场研究部统计，剔除保障房，5月以来北京新建住宅成交均价为20755元/平方米，与4月均价20873元/平方米的均价相比，环比出现小幅下跌。

而广州市国土房管局公布的数据显示，4月份广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价16374元/平方米，环比下降2.6%。这是自2012年10月份以来，广州新建商品住宅价格首次出现回落。

尽管统计数据显示，北京、广州等城市的房价已经出现回落，但不少业内人士指出，这种数据回落实际上是目前行政限价的结果，只是一种“技术性”回落。

“目前对高端楼盘预售申请的审批基本都暂停了。”北京一位开发商告诉记者，“对于大幅超过目前销售成交均价的新申请预售许可的楼盘，住建委直接就给打回来，让我们要么调价要么等着。”

“在目前的市场局面下，高价楼盘无疑将拉高成交均价。”上述开发商透露，最简单的办法就是“暂缓高价项目的预售证发放，令其不能入市销售”。

此外，记者从广州多个在售楼盘了解到，个别单位售价由于高于楼盘的上报均价，从去年签约至今未完成网签，政府审批部门只允许每月按量网签，控制楼盘的当月销售价格。

在限价政策升级的影响下，已经习惯在政府调控中寻找机会的开发商们，也独辟蹊径地找到了适合他们自己的生存法门。一种较为流行的手段，是开发商将房款和装修款分开签合同，从而实现曲线涨价。

“我们现在确实是让购房人签两份合同，一份购房合同一份装修合同。”北京房山一楼盘开发商表示。

“我买的是新盘，开发商年初说开盘价在17000元/平米左右，这个月开盘的时候说是16500元/平米，但买的时候，另签了一个精装修合同，合同上注明装修费用为2000元。这样算下来，房价相当于每平米18500元，不但没降，反而还涨了。”刚在北京房山一新开楼盘购房的朱小姐告诉记者。

此外，开发商开始在降低成本上做文章。上述房山开发商坦承，“因为后期项目还等着回款，因此在售项目不影响交房的部分如装修产品、社区绿化也比此前设计的大打折扣。”

广州房企人士陈晓明向记者透露，有部分项目降低了精装修的标准，如以往每平米5000元的装修标准，现在降到了每平米3000元，或者将精装修改成毛坯房销售。事实上，这是变相涨价。

而房价数据的下降，还与开发商调整新盘供应结构相关。据了解，不少楼盘已经调整了推盘节奏和结构，部分价位较低的户型提前出售，而较优质的单位留待后期推出，希望蓄盘涨价。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前很多已取得预售证的项目，选择推迟开盘签约，导致本应是销售旺季的5月份市场供应量大幅降低，预计这样的市场状况还会持续一段时间。

传递错误信号

事实上，房价“假摔”向市场传递了错误信号，纸面上的数据变化，并不能抑制房价上行的压力。

中信[简介 最新动态]证券房地产分析师丁勇文表示，目前部分城市房价的回落只是数字游戏，无法反映真实的市场行情，“高端楼盘的入市只是时间问题，但是一旦行政手段在执行中出现懈怠，价格又会出现更大反弹。”

业内人士认为，一方面，目前地方政府落实“国五条”的热情不高；另一方面，不少城市的地价持续上涨，而最近多地“地王”重出江湖，释放出令人不安的信号。

最近，北京等城市的新房库存再度告急。亚豪机构统计数据显示，截至5月5日，北京商品住宅期房存量约3.4万套，现房存量约2.7万套，整体一手房市场存量降至60869套。部分楼盘因认购的人太多，只能采取摇号的方式销售。

“从近几年的调控结果来看，我们对后市还是有信心的，”一位开发商告诉记者，“其实现在预售证审批不下来也没关系，我们正好可以慢慢卖，需要回款就先调价卖掉一栋楼甚至两个单元。”

深圳住宅投资占比创新低

本报记者陈小瑛深圳报道

近期，热钱再度成为关注焦点，多方猜测热钱涌入的最终目的地，仍是一线城市的房地产市场。

但据记者调查，目前深圳热卖的楼盘仍以刚需为主，而不受限制的高端商业楼盘却很难销售。根据世联地产[简介 最新动态]对楼盘购房者的调查，最近一个月来，投资客占比仅为12%，降至历史最低点。

多位房地产业内人士分析，从热钱追求快进快出的特性来看，房地产早已无法获得短期的高额回报，热钱难以从中套利。无论从资金回报率计算，还是楼盘成交数据体现，均表明热钱涌入楼市的迹象并不明显。

住宅投资比例下降

长期研究热钱流动的广东省社会科学综合研究开发中心主任黎友焕表示，“毫无疑问，热钱为套利而来，北上广深的房价在国五条出台后仍上涨，就是热钱所为。”

上述分析并没有市场数据可以佐证。记者采访的深圳多个楼盘均反映，近两年来，在住宅市场实现限购限贷的情况下，购买主力仍是本地刚需，今年热销楼盘，如龙华的绿景[简介 最新动态]1866、水榭春天、汇龙湾花园，坂田的佳兆业[简介 最新动态]城市广场、信义嘉御山、和成世纪明显是中小户型占比大的刚需盘。

“热钱追求的是快进快出，住宅购买受限难以操作。”深圳一位资深投资客熊先生告诉记者，投资客一般只能借用亲戚朋友身份买房，在2010年规避限购限贷只要3000元可以“搞定”，2011年初需花2万元，到2012年需5万元，规避成本在上升。

熊先生给记者算了一笔账，相比2010年前房价成倍的上涨，目前住宅涨幅有限，很难在短期内赚取差价，即便在半年或者一年时间上涨20%，但算上利息和转让税费，转手赢利所剩无几。

世联地产大市场部研究总监吴志辉表示，热钱难以追踪，如果是外资进入，吸引力更大的主要是上海、北京这样的国际化大都市，但与两年前追逐住宅领域不同，热钱更青睐于商业地产。

全球最大房地产私募股权投资基金黑石曾在上海、南京等地先后运营悦达989、芳汇广场、天印乐盈购物中心等5个商业项目，2012年12月，黑石再度在上海出手，以23亿人民币购入华敏帝豪大厦[最新消息 价格 户型 点评]写字楼部分，项目年租金回报率约6.7%。

除此之外，外资投资身影并不多，投资客的比重也在逐年下滑。

根据世联地产对所有代理楼盘的客户问卷调查显示，最近一个月来，投资客占销售客户比例只有12%，为历史最低点，而2007年投资客占比达到历史最高值50.6%，2010年3月，投资客占比仍有46%，此后随着调控政策出台，房地产价格上涨空间受限，投资水分也随之挤出。

赚快钱越来越难

在住宅双限下，热钱唯一可以袭击房地产的领域，只有商业地产。据统计，深圳目前在售的商业综合体有卓越城、东海国际中心、华侨城华寓、星河盛世、远洋新干线、新天CBC等十余个项目。但据记者调查，商业楼盘销售情况也并不理想，明显出现了分化。

日前，位于福田区的新天CBC开盘，推出三百余套78-158平米商务公寓，均价3.5万元／平米，尽管购房者对78平米的一房，100平米的两房使用率不满意，但被相对较为合理的定价吸引，目前销售约七成，据了解，购买主力仍是刚需群体。

位于华强北核心商圈的和黄都会轩[最新消息 价格 户型 点评]，主要面向华强北商业客户自用办公，5万元/平米的均价也受到了市场追捧。

但好卖的商业楼盘仅是少数，更多商业综合体销售情况均较差。另一个商务公寓均价8万元/平米，备案最高价达到29万元/平米的东海国际中心，主力户型100-200平米，由于定价太高，销售情况很不理想。另一个备案价格在7万-17万元之间的大户型商务公寓深圳湾1号，拿到预售证已过2个月，因为缺少意向购买客户，迟迟未开盘。

代理东海国际中心的一位中介人员告诉记者，购买人群大多是企业主，以自住需求为主，几千万元一套的房子拿来投资办公或出租显然太奢侈。

位于福田区梅林片区的体量达40万平米的写字楼项目卓越城，均价4.5万元/平米，3月份开盘以来销售也不尽如人意。深圳美亨投资总裁吴茂萍告诉记者，主要源于楼盘功能性不强，该片区并非福田CBD，缺乏商业氛围，租金回报率低，投资者并不看好。相反如果做成住宅，早已销售一空。

深房网总经理周学军认为，从商业地产楼盘销售情况看，热钱进入楼市仅是有些专家单方面猜测，单套房源的购买人群主要是本土，而且中国楼市赚快钱的几率已经很小，要投资只能长期持有，由于人民币对内快速贬值，投资房地产更多是寻求资产保值。

“热钱更多是一种炒作，别太当真。”深圳楼海咨询公司一位分析师认为，商务楼盘即使不限购也已很难打动投资者，因为租金回报率太低，有钱的买主更多考虑资产的保值增值，收租一年回报率只有2%，还不如银行利息。

“大户型租金回报率太低，不如买银行理财产品，高的收益能达到6%，如果是民间借贷利息更高。”新浪房产深圳副总监陶文杰分析，商务公寓价格均偏高，购买人群有限，虽然不限购不限贷，但首付需要五成，一套上百平米的房子动辄五六百万元以上，首付至少需两三百万元，相比几年前首付只需一两成的低成本投入，如今投资资金成本太高，杠杆太低。

同样一套价值1000万元的房子，过去只需一两百万元可以撬动，如今需五百万元，资金回报率相差太大。上述房产业内人士均认为，谁也无法预测未来房子能够升值多少，再加上不动产流动性受阻碍，此类总价偏高的房子挂牌三五个月也难以成交，显然不符合热钱投资的特性。

环北京楼市快速升温

本报记者刘勇北京报道

高企的房价和严厉的限购政策，令部分刚性需求逐渐向北京周边地区外溢。

一位长期关注香河楼市的业内人士向记者表示：“京版国五条细则中禁止京籍单身人士购买二套房的规定，令一些有投资需求的购房者将目光转向环北京楼市，燕郊、香河、廊坊和固安等地承接了这些被挤出的需求。另外，一些被限购令挡在门外的在北京工作的外地人，只好退而求其次，在北京周边买房。”

最新统计数据显示，近期，随着近期成交量不断攀升，环北京地区的楼市库存出现明显下降。

廊坊下辖各郊县的库存量均出现了下滑态势，其中大厂县2月份的商品住宅库存为60万平方米，4月份下滑至43万平方米；固安从96万平方米下滑至85万平方米；香河从190万平方米下滑至167万平方米。

在北京六环附近的房价已接近2万元/平方米的前提下，环北京区域的房价也应声而涨。目前，固安部分楼盘的价格已涨至9000元/平方米左右，而燕郊房价则突破1万元。

“我们项目90%以上的客户都来自北京，在北京东边生活工作的居多。香河的房价基本维持在6000元/平方米左右。对北京客户比较有吸引力。”位于香河的鸿坤·罗纳河谷[最新消息 价格 户型 点评]项目一位销售人员向记者表示。

来自北京的一位购房者告诉记者：“香河现在的房价比北京低得多，我估计还会涨，所以买了一套作为投资。”

目前，不少品牌房企均已进军环北京楼市，万科、鸿坤、富力、万通等房企纷纷大手笔拿地。

“香河的土地早已被各大房企瓜分，在开发商看来，北京土地稀缺，地价高企，而燕郊、香河、涿州等环北京区域将是未来城镇化的重要扩展区域，因此，环北京楼市成为房企必须争夺的区域。”一位关注香河土地市场的业内人士表示。

上述人士的话得到鸿坤地产京东区副总经理吴艳的证实。吴艳告诉记者：“很多房企早在几年前就开始在香河、涿州拿地。当前，市场需求已经开始倒逼环北京房地产市场加快开发速度，环北京区域价值洼地的属性开始凸显。”

环北京楼市中，不仅香河被房企看好，地理上与房山区搭界的涿州也有多家房企进驻。

华夏幸福基业目前在涿州拥有的项目总占地达到475平方公里，其中430 平方公里处于环首都经济圈；复地、世茂、泰达等开发商都开始了在这一区域的布局计划。鸿坤地产也进驻涿州，其项目鸿坤·理想湾包含高层、洋房、商业等多种业态，紧邻涿州高铁东站，是高铁新城最核心地块。目前，涿州市区内的新项目价格普遍超过了6000元/平方米。

上述关注香河土地市场的业内人士表示，对房企而言，北京的优质住宅用地越来越少，向外拓展是战略部署，环北京地区显然是最佳选择。随着环北京地区人口的增多，商业综合体项目也将受到更多开发商的青睐。