| 由于房价连续上涨，而与有关部门相左的统计数据又无法支撑经济与建设运行良好的论断，因此，舆论争议不断。建设部官员也承认，他们时常接到民众房价过高的抗议电话。实际上，考虑到中国的房地产市场与股市一样基本是个政策市，而宏观调控政策主要借行政手段而行，所以现在断言房地产市场宏调成效不彰为时过早。当国税总局提出对购买二套房重新征收20%的所得税时，房地产市场一片风声鹤唳；可以想像，如果我们用政策驱逐在房地产市场上投机兴浓的国际游资，也可以获得类似的效果。因此，下述结论大概更符合事实，即此轮宏观调控的涨落说明政府有关部门意志不坚。 公平地说，除了人们通常批判的寻租动机外，政府部门还受到现实条件的约束。虽然央行早已警告房地产贷款的风险，而央行副行长吴晓灵日前披露的数据除了反映风险之外，也反映出中国银行业与房地产市场依存度极高。 2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.75%；其中，房地产开发投资达到1.5759万亿元，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。吴晓灵还指出，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。 结论当然是，在今后相当长的时期里，房地产业是国民经济发展的重要支柱产业之一，健康稳定仍是首要任务。建设部住宅产业司司长沈建忠在一场房地产形势报告会上也透露了同样的意思，表示当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。 房地产市场必须稳定没有说出口的理由还包括，中国房贷已开始进入风险暴露期，如果房地产低迷，将严重影响投资者的还款意愿，一旦房价下降而利率提高，那贷款者宁可选择让银行来当房东。截至去年末，中国的房地产业不良贷款余额已经达到1093亿元，行业排名第四；个人住房贷款不良率1.5%左右，开始小幅上升。但是，另一方面，对于某些银行而言，由于利润增长点有限，个人房贷尚属优质资产，仍将房贷视为营养大餐。 在这样的情况下，指望央行使出调控的杀手锏是不现实的，他们必须考虑银行生存与国民经济减速之后的社会压力，所以只会进行微调。 一个解决方法已浮出水面，即通过资本市场间接化解银行的压力与风险。如吴晓灵提出，以产品创新为突破口，丰富住房金融一级市场的产品，如固定利率贷款产品、房地产项目债券、房地产投资信托(REITs)，并发展二级市场工具。 这一方法意在化解银行所面临的风险与保持房地产市场稳定的双重压力。如果资本市场在房地产领域的创新步伐能够如央行所愿，那么，房地产市场在银行资金部分撤出后，依然能够维持资金链不断，则银行可以避免成为无数物业的房东的噩运。 对银行来说，最好的办法当然是既能看紧眼前房贷大餐，又能化解可能的风险。建设银行经过多年准备，发起成立“个人住房抵押贷款证券化信托”(MBS)，首期信托发行总金额为30亿元，借此把所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款重组为抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，以证券的形式出售给投资者进行融资。 不了解资产质量，局外人当然很难看清这样的金融创新与风险转移之间有什么区别。有一点是确定的，在房地产风险大增而银行房地产贷款质量难定时，资本市场的投资者显然应该对这样的技术创新多个心眼，不要无端成为房地产风险的最终接盘者。 |