春节过后,一年来“略显疲态”的楼市出现分化:一线城市楼市火爆,三四线城市偏冷,去库存与去“虚火”任务并重。

    如何看待当前楼市的新变化、新现象?在楼市信号错综复杂的表象下,调控如何未雨绸缪?怎样做到精准发力?两会代表委员及学者纷纷献计献策。

    “抢房”与“滞销”并存,分化在加剧

    【数据】房东喊价“一天涨三次”,房产交易中心排大队。继深圳之后,北上广一线楼市骤热。国家统计局数据显示,1月份北上广深房价同比上涨2成以上,重点城市房价继续拉升。而以湛江、蚌埠为代表的三四线房价降幅超过3%。

    【解析】全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为,除了投机因素,一二线大城市资源优势大,人口吸附力强,城市还有进一步扩展的潜力,住房需求远未得到满足。“只要城市间存在资源优势‘落差’,房价就有分化。”蔡继明说。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,随着近期“普惠性”去库存利好不断出台和购房传统旺季到来,一线城市刚需被释放,这种分化也将保持一段时间。

    “药方”频出,如何真正惠及刚需?

    【数据】面对7亿平方米的库存,130多个城市开出去库存“药方”。一些城市降低房产交易税负,降低非限购城市贷款首付比例,还有城市甚至研究大学生“零首付”购房政策。去库存对刚需是不是机遇?

    【解析】“有关部门出台6条措施消化库存,重视程度历来未有;推进‘农民工市民化’也是一条切合实际的措施,他们是最大的刚需群体。”全国政协委员、南京大学教授刘志彪说,消除他们进城落户的顾虑,要在就业、户籍政策、教育医疗等方面做好配套。“农民脱离土地后的生活保障,不仅仅是城里一套房这么简单。”“农民工能负担得起城里房子的不多。要照顾这部分人需求,必须降低购房成本。”蔡继明代表认为,政府有必要更多将部分房源由商品房变为保障房,并且开辟以“低房价、部分产权、容积率略高”为特点的“准商品房市场”,以缓解低收入者和刚需需要。

    全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后认为,政府应当引导开发商核算房屋成本,设定合理利润空间,降价去库存。免去无房户和刚需的购房税费,此外,银行对无房户首套房降低房贷利息。

    如何提高调控“精准度”?

    【数据】国家统计局数据显示,2015年全国房地产开发投资名义增幅为2000年以来最低点,而在此前的15年里,这个行业以年均20%的增速成为支柱产业。有舆论认为房地产的“黄金时代”已经过去,地产商不再是“躺着挣钱”的单边市场。“新业态”新行情下,地产调控如何精准发力?

    【解析】全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保说,房地产市场应当落实“三分法”:分类调控、分区域实施、分类管理。财税政策应用在三四线城市,农村房地产市场则应该纳入整个房地产市场的研究、调控和规划。”“这一轮调控应坚持因地制宜、因城制宜,一城一策。”顾云昌说,调控政策应更多运用市场机制,减少行政干预,不搞一刀切。需要政策调控时,不搞“平均用力”。

    他强调,楼市调控需进一步加强预见性,扮演好“总指挥”“瞭望哨”的角色。房地产研究机构也要加强调研,增加楼市信息透明度,做好政策参考工作。