万通投资控股股份有限公司董事长冯仑 冯仑表示，目前，相比商业地产，住宅地产的投资预期正在出现变化。“以前，大家投资住宅是希望保值增值，但现在预期变化了，很多人已不抱住宅价格快速回升到以前水平的期望；不仅仅是限购这些政策，未来还可能出现更多的税收风险，包括财产税、遗产税及交易环节税等等。这使大家开始越来越谨慎。” 他认为从整体趋势上讲，住宅越来越趋于稳定，市场供需接近于饱和，同时，投资“热钱”越来越多地转到非住宅方面。商业不动产正经历一个快速成长时期，未来5-10年，商用不动产将取代住宅成为下一轮房地产投资的明星。 “商用不动产的发展，最终会对不动产金融提出更多的要求。所以未来也是不动产金融创新和成长的很好的时期。”在他看来，政策层面对保险资金的松绑，意味着商业地产存在更多投资机会。 “（保险）资金进入后，可以更多带动养老、度假、医疗相关的商业物业，这是市场发生的一个很大变化，也会分散掉一部分住宅的资金。”他称。 他认为，对于中国这类新兴市场，与成熟市场相比，最大的不确定性在于制度和政策。“实现价值，创造价值都是和制度在打交道，但这个存在较大不确定性。” “从地产商角度，现在做住宅地产可能更要具有平常心。”冯仑称，中国房地产商应努力谋求转型，不能仅仅局限于开发商的角色，更是要将地产和金融手段结合起来。同时，分散化投资也是选择之一。不过，相比新兴市场，冯仑更看好发达市场，因其市场成熟且较为规范。 冯仑同时指出，房地产信托投资基金(REITs)在中国的发展仍面临资产质量较低、重复征税和投资人缺乏等因素的制约。 “目前国内适合做REITs的资产并不多。”冯仑称，和美国有很多5年期以上租约的地产项目相比，中国很多地产项目租约都过短，较多为1年，3年期左右的项目都很少。而且，租金回报也很难达到标准。 |