如何投资城市综合体的商铺？这是投资者比较关心的话题。随着商业模式的发展变化，以及城市发展格局的调整，城市综合体已经成为一种满足城市人生活、工作、娱乐、休闲等诸多需求的多功能建筑形态，符合城市发展规律，因而近期全国各地普遍兴起了一股城市综合体建设热。 城市综合体的商铺属于其中一个重要组成部分，它不同于一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，因而投资城市综合体商铺，则需要以新的投资思路来对待。 新型商铺受关注 作为一种新型的商铺，城市综合体商铺越来越受到投资者的关注。据了解，城市综合体建设近期发展异常迅速。以上海为例，在短短几年内，上海城市综合体很快就超过了30多个，研究机构易城中国估计，未来三年，上海10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米。其中处于郊区的新兴城区型综合体约占了56%。 专家表示，城市综合体快速发展实属必然。这种建筑形态集合多种业态于一体，通过合理规划，能够满足都市居民多元化生活的需要，而这种商业形态在海外地区大都市有过成功案例。 其实，从内地商业地产发展规律来看，城市综合体的兴起也很正常。洲联集团五合智库总经理邹毅表示，按照西方成熟的市场情况，一般千人拥有商业网点为12～14个，拥有营业面积为800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，按照国际标准，人均占有商业面积在1.1～1.2平方米是一个比较合量的参照值。美国人均拥有购物面积较多，达2平方米左右，人均商业面积超过2.5平方米。日本仅次于美国，人均商业面积超过了2.1平方米，西欧国家以英国为代表，为1.8平方米左右。周边国家和地区中，中国香港地区和新加坡水平很高，均超过了2平方米，韩国的商业物业人均水平也在1.6～1.7平方米之间。相比之下，内地的商业地产水平很低，到目前人均商业面积还未超过0.5平方米，在世界上处于偏中等水平，可见内地的商业地产发展空间潜力较大。 求同存异挑选铺位 城市综合体建设高潮的到来，市场供应充裕，加之宏观调控使得住宅投资空间所剩无几，于是城市综合体商铺成为新的选择。上海德佑地产商用部区域总监惠凯表示，近期投资者对此类商铺的关注程度确实有所增加，为了应付不断扩大的业务需要，他所在的商用部员工人数已经从年初的70余人增加到了现在的150多人。 不过，投资此类商铺需要注意的是，不能以选社区商铺或者街铺的方式来选择。商铺的价值体现在经营上面，不管是传统类型的商铺，还是城市综合体商铺，均是如此，因此挑选商铺的要点就是从发现其经营价值出发。专家表示，主要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。 选规划：发展空间是关键 一般情况下，城市综合体的建筑体量较大，对于市中心区域来说，很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊结合部，比如万达集团在上海开发的城市综合体项目均是如此。 正是因为如此，市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值也就越高。 选开发商：运营经验需看重 惠凯表示，一般情况下，开发商的实力越强，城市综合体成功的可能性越大，因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今，已不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积，还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来，形成一套完整的生活系统，而要达到这样的目的，实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是，最好选择有成功开发经验的开发商，因为它们完整成熟的开发理念，可帮助投资者降低风险。 选规模：并非越大越好 城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。 商业面积与服务人群数量之间关系，有一个比值，前文中提到过，人均购物面积在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。 选城市：中小城市不适合 正所谓淮南为橘淮北为枳，在三、四线城市，城市综合体的投资功能则会大大减弱。 诚然，国内有个别三、四线城市的经济发展水平确实相当高，比如昆山市率先基本实现了现代化指标体系。但问题是，一些三、四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目，是因为此举不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌。但是从其真正的商业价值来看，并不能给投资者带来满意的回报，这一点是我们必须留意的。 实习编辑：赵晓丽 |