近日，中国房地产业协会联合上海易居房地产研究院发布了《2020中国房地产上市公司测评研究报告》（下称《测评研究报告》），其中，万科位列第一，中国恒大、碧桂园分列第二位、第三位。融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外发展排名与上年一致，位列第五；保利地产排名下降两位，排名第六位。华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七位至第十位。

  据悉，本次测评的研究对象为沪深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共202家。与2019年相比，纳入测评的上市公司总数净减少8家。

  得益于新型城镇化等一系列政策的实施，房地产企业的总资产规模不断增长，呈现出绝对规模的上升态势，外部环境的支持也使房地产开发商获得了较为宽松的发展空间。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，“虽然2019年的房屋销售数据轻微下滑，但房企拿地依然积极，同时房价保持继续上涨，可以说，房地产市场总体呈上升的态势。”

  117家房企

  总资产均值超1400亿元

  根据《测评研究报告》，从核心测评指标来看，2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%；房地产业务均值为270亿元，同比增长34.39%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%；资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%；净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。

  截至2019年年末，总资产超过千亿元的房企有57家，约占上市房企总量的28%，超过3000亿元的企业22家，约占上市房企总量的11%，其中，超过万亿元的企业有5家，依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。销售金额方面，碧桂园、万科、恒大、融创等上市房企继续保持领先优势，稳居规模优势房企行列。

  克而瑞研究中心分析师杨科伟在接受《证券日报》记者采访时表示，总体来看，上市房企实力雄厚，研究对象的平均身价在2019年整体增长势头不减，资产、利润均呈向上态势，房地产市场稳步复苏。

  在资本市场方面，房企的整体估值呈现下调趋势。《测评研究报告》显示，2019年A股房地产板块表现弱于港股内房股板块。究其原因，主要是因为在港上市的地产股大部分是龙头企业，当前市场向头部集中的趋势加速，资金更青睐龙头房企。从估值来看，近两年，沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市净率有所下降，依次为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

  上市房企聚焦主业

  多元发展

  《测评研究报告》还指出，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调下，中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方因城施策保持房地产市场稳定，融资政策逐步收紧，市场对房地产板块的关注度不如前些年那么高。

  “目前房地产市场的基调仍然是平稳发展，同时提出‘因城施策’的政策，实际上站在今年的市场角度来看，‘因城施策’仍带有一定程度的刺激、放松。”严跃进向《证券日报》记者表示，今年房地产市场的大基调走出底部、负重前行，上半年部分城市同比略跌，下半年有望回到增长态势，所以市场悲观情绪会减少。

  而杨科伟预计，今年整体商品房成交规模回落10%左右,开发投资增速将由负转正维持在5%左右，全年新开工面积增速将维持在-10%左右。

  对房地产企业来说，多数上市房企仍继续坚持主业深耕，大多数上市房企第一主营业务依旧为地产开发。房地产开发业务收入占总营业收入分别大于70%的上市房企数量，合计占比约达到了65%。

  从战略趋势来看，上市房企多围绕“1+X”，即聚焦主业，多元业务协同的方向发展，更加重视集团健康、可持续发展，针对多元业务的布局更加审慎，“增利润，降负债”受到上市房企的关注。在多元业务方面，上市房企进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主。其中，物业管理行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，酒店及相关、装修、文旅城运营、园区开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。总体来看，上市房企的多元业务正在不断垂直下沉。