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谁拿了厦门岛上103亿地王?

2020/4/27 17:38:44  来源:国家金融报  作者:孙婉秋  阅读:128次 字体:
 

  索尔仁尼琴在《古拉格群岛》中那句名言用来形容此次厦门岛上百亿地王迷局颇为契合——“我们都知道他们在说谎,他们也知道他们在说谎,他们知道我们知道他们在说谎,我们也知道他们知道我们知道他们在说谎,但是他们依然在说谎。”

 谁的地王?

  4月22日,厦门拍出史上首幅百亿地块。

  当日厦门共出让3宗地块,分别位于思明区、翔安区、集美区。厦门楼市有其自身的特殊性,分岛内、岛外两个市场。岛内及本岛上仅有的两个行政区,思明和湖里,158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一,却聚集了厦门一半的人口。人多地少、配套完善、教育资源优异让厦门岛内房价始终高居不下。

  此次土拍引发最多关注的在于“思明2020P01地块”,寸土寸金的岛内,土地资源稀缺,极少有新地块出让,思明区上一次宅地出让还得追溯到2010年,因此该地块毫无悬念成为本场土拍中起价最高的地块。

  根据出让公告,上述地块位于思明区云顶中路与莲前路交叉口西南侧地块,为住宅、商业用地,土地面积59562平方米,总建面204650平方米,容积率3.53,地块起拍楼面价35182元/平方米,起拍总价72亿元。

  不过,该地块被设置了最高限价,地块内商品住房的销售均价不得超过70800元/平方米。但是允许竞得人分三期建设,分三期申请宗地商品房预售许可证,并分三期对外公开销售,首期应于项目开工之日起12个月内申请并对外公开销售。出让文件显示,本次土拍采用“不设拍卖底价,价高者得”的方式出让。

  最终,上海泰鸣贸易有限公司(下称“上海泰鸣”)以103.55亿元竞得,折合楼面价50598.5元/平方米,溢价率43.8%。

  这是厦门首个破百亿的地块,同时刷新了厦门总价和单价地王项目。引发市场一阵惊叹后,举牌环节高调厮杀的上海泰鸣却陷入沉寂,始终未有房企认领该地块。市场好奇,从中海、绿城、建发、华发、金茂等一众房企嘴边虎口夺食的上海泰鸣究竟是何方神圣?

  天眼查显示,上海泰鸣成立于2020年4月9日,注册资本100万元,法定代表人蔡思鹏,工商登记行业为批发业,经营范围包括建筑材料销售、金属材料销售、五金产品零售、市场营销策划。一家成立仅13天,注册资本100万的贸易公司跨区域豪掷百亿夺地,无疑为这场创纪录的土拍增加了新的悬念和看点。

 “马甲”疑云

  随后,不断有声音指出,上海泰鸣实为中骏集团的“马甲”。

  数名房企内部员工对《国际金融报》记者表示,该地块最终竞得者为中骏,且有消息人士称,中骏董事局主席黄朝阳曾现身土拍现场。《国际金融报》记者在中骏内部系统上查询到与上海泰鸣法人同名的蔡思鹏,职务为中骏集团资金管理部的一名资金主管。

  更多从业者化身“福尔摩斯”,欲将这场蹊跷的“地王案”探个究竟,多条线索均开始指向中骏。天眼查显示,上海泰鸣注册地为上海市闵行区沪青平公路277号5楼,巧合的是,中骏旗下上海骏宁房地产开发有限责任公司注册地址也正位于此。此外,上海泰鸣100%的控股股东达源国际有限公司(下称“达源国际”)是一家成立于香港的私人股份有限公司。

  《国际金融报》记者从香港公司查册中心网站查询到,达源国际董事是黄伦,黄伦的另一个身份为黄朝阳之子,2017年升任中骏执行董事。达源国际的注册地址为香港铜锣湾轩尼诗道500号希慎广场某号房,与中骏年报中披露的香港注册地重合。

  不仅如此,达源国际背后的股东为悦泰发展有限公司(下称“悦泰发展”),其正是中骏的“马甲”公司,中骏曾在公开市场多次以悦泰发展名义拿地。2017年、2018年,悦泰发展两度代表中骏拿下南昌县地块。此外,江苏徐州铜山区2017-27地块、闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块皆为悦泰发展为中骏所拿。即便如此,中骏方面依然予以否认,其相关人员对《国际金融报》记者表示,与分公司和投拓确认不是中骏。一边是多条线索指向的渐趋明朗,一边是咬紧牙关的拒不承认。中骏连续否认的态度让市场不解。

  涉嫌“围标”

  有媒体根据竞拍现场竞价过程指出,中骏和马甲公司“上海泰鸣”交替竞价,抬高低价,存在“围标”的可能。

  根据《厦门市自然资源和规划局关于2020P01等三幅地块国有建设用地使用权公开出让公告》中商品房的预售要求,竞买申请人之间不得私下串通,采取“围标、串标”等方式排挤其他竞买申请人、干扰拍卖活动、破坏公平竞争、谋取不当利益等。如有上述行为,一经查实出让人将取消竞得人的竞得资格,解除出让合同,无息退还土地出让价款,竞买保证金不予退还。并且将该企业列入诚信黑名单,限制其及其关联企业(指与该企业具有直接或间接控股关系的企业)今后不得参与厦门市土地矿产资源交易市场拍卖活动。

  某规模房企区域投资总对《国际金融报》记者表示,“仅凭目前有限的信息尚不足论断”,其坦言,“马甲公司在竞拍市场是常见现象,土拍条款中并未规定除主体参拍外禁止携带马甲竞拍。”有头部房企投拓部人士对此表示赞同,其直言,“这么多家参拍,且溢价这么高,中骏的行为不算围标。”

  上述规模房企区域投资总分析道,马甲公司参与竞拍或存在多重背景,可能有融资上的考虑(参与资金非自有资金),也有可能是中骏代持,背后是多方或资方一起参与。而中骏的“撇清关系”,除了低调不想放大地王效应外,或也有其他考量,如通过项目扩大规模,而不将负债体现到上市公司中。

  重金吃下地王后,中骏也面临着消化难题。《国际金融报》记者请多名投拓人士据50598.5元/平方米楼面价进行保本价测算,给出的区间大约在6.8万-7.2万元/平方米左右,而该地块被设置了最高限价,地块内商品住房的销售均价不得超过70800元/平方米。这也意味着,项目的盈利空间并不大,甚至面临着亏本入市的风险。

  中骏的豪赌

  事实上,厦门市场是中骏近来的一场豪赌。

  2018年12月,中骏集团以38.05亿元、楼面价39090元/平方米、溢价率18.4%竞得厦门枋湖2018P03地块,2019年11月,中骏“二刷”纪录,以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超过30%。

  这场豪赌让中骏尝到了甜头,2019年厦门房企商品房销售排行榜中,中骏仅次于建发,以57.46亿元位居第二,市占率达到8.7%。不止厦门,今年以来,中骏在各地加码拿地。2020年一季度,中骏新增货值168亿元,位列TOP23,远高于其销售额的42名。

  黄朝阳在业绩会上说,拿地是生死线。受疫情影响,中骏今年的业绩目标由原来的1050亿元下调至930亿元,但内部依然是按千亿目标推进。然而除了规模的增长,中骏显然需要更全面的兼顾。

  在刚刚结束的2019年,中骏公司合同销售金额增长56.7%至805.01亿元,收益增长20.2%至213.7亿元,毛利率下降4.1%至27.6%,净利增长9.4%至40.23亿元。4月9日,三大国际评级机构之一的标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”,原因是中骏2019年的业绩明显低于预期,公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及持续的高额土地投资,高企的杠杆率在未来一至两年内也不太可能有大幅改善。

  标普预计,到2020年,中骏的收入将增长38%-40%,达到280亿-290亿元,而在2019年,其收入仅增长了20%。强劲的收入增长将支撑该公司的信用状况,但现有项目面临去库存压力,因此仍有收入可能低于当前预估的风险。

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