4月20日，央行公布的贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.85%，较此前的4.05%下调20个基点，5年期以上LPR为4.65%，较上次的4.75%调降10个基点。本次两种期限LPR的下调是自去年8月LPR改革以来降息幅度最大的一次。具体到个人房贷方面，据北京商报记者测算，5年期以上LPR下调10个基点后，以北京首套房商贷100万元、期限25年为例，百万房贷利息总额较此前少还1.77万元，月供每月少还58.99元。 LPR迎最大降幅 从过去经验上看，“逆回购利率-MLF（中期借贷便利）利率-LPR”同步调降则完成一次完整的降息过程，逆回购利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分别调降20个基点，因此4月20日，1年期LPR报价较上期下降20个基点，也符合市场预期。 对于1年期LPR的同步调降，中国民生银行首席研究员温彬指出，这表明了从政策利率向贷款市场利率传导机制的畅通。这次LPR下调20个基点，是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次，有利于进一步降低实体经济融资成本。 值得关注的是，4月20日公布的5年期以上LPR为4.65%，较上次的4.75%调降10个基点。因5年期以上贷款大部分是房贷，此次利率下调颇受市场关注。在分析人士看来，降息意味着金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济，但仅下调10个基点与1年期LPR下调幅度呈现出非对称下降，也释放出房地产调控不放松的信号。 4月17日，中共中央政治局召开会议，会议作出“降准、降息”的明确表述并对接下来的货币政策定调。会议表示，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。 另外，中共中央政治局会议提出“降息”的同时，还明确强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。在分析人士看来，这表示，房地产要发挥稳定器作用。考虑到“房住不炒”的红线，预计不会对房地产进行大放水，但同时也要认识到我国各地的情形不一，需要因城施策。 百万贷款月供少59元 根据央行此前公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。具体就北京而言，目前银行执行的是首套房商贷利率为LPR加55个基点，二套房商贷加105个基点。此次5年期以上LPR降息10个基点，具体到个人房贷会有哪些变化？ 以北京首套房商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息为例，5年期LPR下降10个基点至4.65%后，商贷利率为5.2%，百万房贷利息总额为78.89万元，较此前的80.66万元少还1.77万元，每月应还5963.02元，月供较此前的6022.01元每月少还58.99元。 而对于存量房贷而言，按照安排，2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。参考LPR定价的转换方式需重新约定重定价周期（一般为一年）和重定价日。 假如A的重定价周期为1年，重定价日为5月1日（A已办理了转换），那么2020年5月1日-2021年4月31日，A的房贷将根据2020年4月LPR重新来计算利率，这一利率水平在这一期间保持不变。在分析人士看来，目前LPR下行空间已打开，存量房贷利率下降趋势也可以期待。中原地产首席分析师张大伟指出，降息会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。对于购房者来说，4月20日的降息只是开始。 对于本次LPR下调对于楼市的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次下调刺激购房需求释放，近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升。 另外，严跃进还提出，需要注意一些潜在的风险。近期商业银行贷款相对积极，但更偏好投向房地产。容易出现一些小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产的现象，所以预计后续严查违规资金进入房地产将成为可能。换而言之，近期购房者在获得此类低成本贷款的时候，一定要注意资金的合规性。尤其是1年期LPR利率为3.85%，已经属于比较低的水平，这个时候要严禁通过获得此类1年期短期贷款来支付购房首付款的做法。 降息、降准迎来政策兑现期 3月下旬以来，央行货币政策进入了加大逆周期调节力度阶段，在中共中央政治局会议之后，降息、降准等政策工具有望迎来兑现期。温彬表示，下阶段降准和降息仍有空间和必要，随着通胀继续回落，政策利率还有进一步下调的空间，存款基准利率也需适时适度下调，带动LPR报价中银行点差部分收窄，继续释放LPR改革潜力，切实降低实体经济融资成本。 中信证券首席FICC分析师明明认为，降息需要从政策利率、LPR和存款基准利率三个层面关注，三个层面的相互联系和制约是判断降息路径的重要依靠。中共中央政治局会议之后，根据过往的经验判断，政策利率可能率先迎来调降，OMO（公开市场操作）利率和1年期MLF利率可能在下个月之前出现10个基点或以上的调降，预计反映在5月的LPR。考虑到近期政策利率下调较快，且银行负债成本对于LPR的制约已经广泛讨论，下调存款基准利率的概率进一步增大。 全年来看，中信证券研报进一步提出，中共中央政治局会议进一步明确了具体的政策工具，即“降准”和“降息”，预计2020年二季度和三季度分别降准50个基点，预计到年底一年期LPR报价有望下调至3.6%-3.7%左右。 |