再融资新规发布后，房企会找到新融资渠道吗？

  绿地控股（600606.SH，以下简称“绿地”）并不想放弃自2015年发布的定增诉求。

  3月11日晚，绿地抛出第四次修订版本的非公开发行A股股票预案，并将于3月27日的股东会上予以决议。

  这是再融资新规实施的一个多月里，首家对此前再融资方案进行微调的房企。

  2月14日，证监会发布了上市公司再融资制度部分条款调整涉及的相关规则，公告了修改《上市公司证券发行管理办法》、《创业板上市公司证券发行管理暂行办法》和《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定。

  相较原政策而言，在发行条件、发行价格、发行对象数量、投资者锁定期、核准批文有效期诸多方面进行了优化调整。

  不过，区别于设备制造、软件、材料、医药等行业高涨的再融资热情，房地产行业却意兴阑珊。

  Wind数据显示，截至3月23日中午，新发布增发方案的公司有259家，但当中仅有绿景控股和中房股份两家房企。

  3月16日，绿景控股（000502.SZ）发布以配套融资和融资收购其他资产为目的的增发，欲转型K-12教育。

  3月21日，中房股份（600890.SH）发布为公司间资产置换重组的增发，试图被忠旺集团借壳，成为工业铝挤压产品研发制造商。

  9家房企等待定增

  证监会截至3月19日名单显示，目前尚有9家房企在排队中，有7家集中于2016年提交申请。

  其中，差“临门一脚”的有嘉凯城（000918.SZ）、新城控股（601155.SH）、泛海控股（000046.SZ）和中洲控股（000042.SZ），这4家公司的定增相继在2016年通过发申会审核，只等核准发行环节。

  但一等就是3年多。

  为此，新城、泛海和中洲每年要召开股东会来为定增的一年有效期续期。

  前两家已经在3月17日和3月20日由股东大会通过延期，中洲将在3月27日先由股东会通过。

  “显然，他们并不想放弃定增可能性。”3月16日，一位券商投行部人士对时代周报记者表示。

  “只延期不修改，是因为再融资新规细则中明确提到，已通过发审会审核的，无需重新提交发审会审议。”他表示。

  不管是绿地修改方案，或者是其他召开股东会延期的房企，都是照程序做续期，以免重新排队。

  嘉凯城的定增，在2016年1月获发审会通过后，由于经历重大资产重组未进行延期。

  “如果以后要重启定增，需要重新召开股东大会。”3月18日，接近嘉凯城人士对时代周报记者表示。

  泰禾集团（000732.SZ）的申请审核状态显示为“中止审查”。

  3月23日，时代周报记者多方了解，要重启定增，需要先向证监会递交申请，恢复审查。

  上述9家地产公司需要继续等待，证监会的再融资审核工作流程。

  但据时代周报记者了解，除绿地定增中涉及的武汉项目从2010年起到目前还在建设中外，其余多数房企当年定增募资的项目，已基本建设完成或投入使用。

  这些公司在当时公告中称，在定增资金到位前先拟自筹资金投入，到位后按照相关法律予以置换。

  3月23日，一位不具名房企人士对时代周报记者表示，他并不看好房企的定增放行。

  “假设能获批，就成为补充流动性资金，监管会对企业资金用途进行严格审核。”该人士称。

  监管政策宽严轮回

  事实上，严厉的监管政策下，A股房企的定增正在减少。

  时代周报记者按照Wind数据梳理，自2006年起的15年里，共有104家房企实行总计192次增发（包括重组类定增），国企有近2/3。

  2007-2009年、2014-2016年为高峰期，实行增发总计分别67家和83家。

  2015年是增发数量最多的年份，有37家，其次为2016年的30家以及2007年的26家。新湖中宝、上海临港等曾多次进行增发。

  不过，自2015年达顶峰后，增发房企数量直线下降，2017年后仅有个位数。

  “这与房企再融资审核趋严相关。”3月23日，一不具名券商人士对时代周报记者称，从2013年到目前，房企的再融资经历宽松后收紧再宽松的过程。

  我国的非公开发行制度起源自2005年修改的《证券法》；两年后的2007年9月《上市公司非公开发行股票细则》出台，定增有了细则，同步释放房企的再融资需求。

  2013-2015年，随着并购重组政策的宽松，《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》颁布，以及并购重组的配套融资比例由25%扩大到100%实行，房企再融资进入高潮。

  2017年上半年，监管通过一系要求细则等，在定价方式、融资规模、融资间隔、减持规则等方面对再融资作出全方位的限制。自此，房企再融资开始陷入停滞。

  从绿地定增方案的4个版本中，可以看出规定的思路。

  在2016年第2次和第3次修改中，绿地去掉原先方案中的金融投资项目以及偿还银行贷款两项募资诉求，只保留项目建设的诉求——募集110亿元用于三大项目建设。

  到了3月11日的第4版本，绿地将定增对象从早前的10名增加至35名，并将发行价格由不得低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的9折改为8折。

  这些修改，也是近日再融资新规中一些放宽的规定。

  “如果绿地2015年借壳上市成功后，马上去申请定增，可能会获批。”3月13日，接近绿地的相关人士对时代周报记者说道，“近年来房企定增获批太难。”

  哪类定增能过审？

  “定增趋严被视为是调控的组成部分，在房住不炒主导思路下，放开定增可能不利于调控预期。”3月23日，上述券商人士对时代周报记者表示。

  按照房企定增目的来细分，项目类融资、实际控制人资产注入、补充流动资金、壳资源重组、引入战投、公司间资产重组置换以及集团公司整体上市的这7类定增，这几年基本被卡死。

  资料显示，实际控制人资产注入的定增，最后一家实行的是2017年1月的深赛格（000058.SZ）。

  而壳资源重组以及项目类融资的定增企业最后通过审批的都在2016年，分别为广汇物流（600603.SH）、以及海宁皮城（002344.SZ）。

  引入战略投资、公司间资产重组置换以及集团公司整体上市的定增申请放行，最后都位于2015年，分别为空港股份（600643.SH）、光明地产（600708.SH）和绿地控股（600606.SH）。

  监管的趋严，从主业为房地产的企业扩大到其他行业上市公司的地产业务。

  此前，监管部门会询问企业是否有房地产业务，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”“未来是否会有开发和销售房地产计划”“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等，比如深康佳(000016.SZ)和哈工智能(000584.SZ)。

  从目前来看，以收购其他资产为目的的定增，相对容易获批。

  此类定增放行中，按发行日期，分别有2020年的合肥城建（002208.SZ）、2019年的上海临港（600848.SH）和大悦城（000031.SZ）、2018年的中华企业（600675.SH）、广宇发展（000537.SZ）以及2016年的上海临港（600848.SH）、三湘印象（000863.SZ）和上实发展（600748）等。

  这些企业的定增以国企为主体，聚焦于国企内部的资产重组和收购。

  “实质是国有资产证券化以及解决同业竞争。”近日，一位长期从事国有资产重组的法律事务人士对时代周报记者表示。

  再融资规定未来方向

  香港相对容易的“闪电配售”和美国注册制下的定增，令A股众多房企羡慕。

  以香港为例，其“闪电配售”制度与境内的增发最为相似。

  时代周报记者不完全统计，2019年开始，就有包括融信中国（3301.HK）、正荣地产（6158.HK）、宝龙地产（1238.HK）、世茂房地产（0813.HK）、新城发展（1030.HK）、融创中国（1918.HK）等发布配售股份公告，不少不久就完成配售。

  3月22日，一位投行人士对时代周报记者表示，香港的再融资制度较为灵活，不设较大财务门槛。

  他介绍，一般在收盘后，只要有一般授权，满足增发不超过20%，定价在8折，可以随时进行融资。

  “有时候为加速，还可以先配旧股、后发行新股。”他介绍，尽管配股流程上便捷，但上市公司也较为克制。

  “因为配股后同时也对股本扩张和对净资产收益率造成摊薄。”上述投行人士对时代周报记者判断，应将融资权掌握在企业手上，用市场机制进行约束再融资。

  在上述券商人士看来，2月14日的再融资新规，特别是创业板再融资已经有香港和美国的优点在，包括融资规模、节奏、定价、融资过程的审核反馈公开透明，有市场化表现。

  “接下来如果能加快审批，会给到市场明确的预期。”在该券商人士看来，“其实也可以分不同行业的专业化审核。”

  对于A股房企定增，房企人士也较为希望能够更加放开。“可以适当放开对房企的定增。”近日，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾对时代周报记者表示。

  上述投行人士则认为，香港和美国的定增，还有司法与市场监督等层面全方位介入，如果A股仅靠证监会政策调整，显然还不够。