近日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，对2018年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估。报告中也涉及很多与房地产行业相关的内容。报告显示，2018年我国住户部门债务水平上升趋势有所放缓，个人住房贷款的较快增长势头得到一定程度的抑制。虽然与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出，但债务分布不均衡，部分地区住户部门和一些低收入家庭杠杆率相对较高。下一步，应坚持从宏观审慎视角密切关注住户部门债务风险变化，防范住户部门债务水平的过快上涨。

关注点一

风险可能在某些区域显现

央行在报告中表示，将防范化解重大金融风险攻坚战向纵深推进。当前，我国经济金融面临的不确定因素仍然较多。国内经济运行周期性、结构性问题仍然存在，金融风险正在呈现一些新的特点和演进趋势。

央行提到的一个新特点即是，重点领域风险仍然较高。地方政府隐性债务存量规模大，公司信用类债券违约压力较大，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。

关注点二

个人住房贷款增速连年回落

报告显示，2018年末个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%，同比增长17.8%，增速连续两年回落，较同期住户部门全部贷款增速低0.4个百分点，自2014年以来首次低于住户部门全部贷款增速。

报告认为，个人住房贷款近两年增速回落与我国房价增速放缓有关。2018年，房地产市场在调控措施不断升级的背景下逐步回归理性。

从全国平均水平看，2018年房价增速基本延续了2017年以来的放缓趋势，全年上涨5.1%，涨幅较上年末回落2.1个百分点。相应地，2017年末和2018年末，个人住房贷款余额同比增速分别较上年同期降低15.9个和4.4个百分点，与房价增速趋势基本一致。受个人住房贷款增速变化影响，住户部门全部贷款增速也连续两年保持小幅回落。

关注点三

严打消费贷违规流入房地产

2018年1月至12月，短期消费贷款同比增速有所回落，但总体仍维持在28.1%-40.1%的较高区间，高出近五年平均增速1-13个百分点，也高出同期中长期消费贷款增速10-15个百分点。

报告认为，2018年短期消费贷款增速小幅回落的主要原因可能在于：

一是，近年来居民购房支出骤增，一定程度上挤压了居民消费空间，2018年社会消费品零售总额增速为9.0%，低于上年1.2个百分点。

二是，2017年8月起，针对部分购房者利用消费贷产品规避首付比限制，金融管理部门要求商业银行加强个人信贷真实性审核，严厉打击消费贷产品违规流入房地产市场。在此背景下，短期消费贷款增速从2017年10月40.9%的最高点逐步小幅回落。

关注点四

个人住房贷款不良率1.5%

由于2018年我国继续实施审慎的房地产信贷政策，与其他高杠杆率国家相比，我国对住房抵押贷款的最低首付比要求更为严格，月偿债比率和最长还款期限与国际实践基本一致，住户部门风险抵御能力较强。

报告指出，2018年我国住户部门贷款的不良率，尤其是个人住房贷款不良率继续保持较低水平。截至2018年末，个人不良贷款余额7103亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.5个百分点。其中，个人住房贷款、个人汽车贷款和个人信用卡贷款不良率分别为0.3%、0.7%和1.6%，与上年同期持平。

关注点五

继续严格遵循“房住不炒”

央行在报告中也给出了下一步的政策建议。报告指出，应坚持从宏观审慎视角防范住户部门债务风险，多措并举应对部分地区住户部门债务增速过快和部分低收入家庭债务负担过重问题。

报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。

关注点六

债券市场违约主体涉及房地产

央行在报告中还对债券市场违约总体情况做了总结。由于部分企业经营发展模式粗放，在宏观经济形势较好时期盲目扩张，过度依赖债务融资，风险积累较多。

报告显示，2018年，国内外形势更加复杂严峻，宏观经济下行压力增大，企业盈利能力下滑，融资渠道收缩，一些企业资金周转出现困难，导致全年债券市场违约事件增多。全年公司信用类债券共有46家发行人的130只债券发生违约，涉及发行金额1243亿元，同比增长219%。

从违约主体行业分布看，主要涉及综合、房地产、商业贸易和公共事业等行业。从违约时间分布看，2018年上半年违约数量较少，下半年违约数量明显增多。从发行利率看，2018年全年1年期和5年期AA级中期票据与同期国债的日均利差分别为174个和202个基点，较上年分别走扩15.8个和25.9个基点，信用风险溢价扩大。

另外，债券市场违约风险有向其他市场传导的趋势，从已发生的违约案例看，部分上市违约企业因债券违约而出现股价下跌，面临股票质押融资爆仓风险。