想在世界第一高楼迪拜塔拥有一套公寓需要多少钱？

也许并不是你想象的那么贵。阿联酋房地产门户网站Propertyfinder显示，迪拜塔当前最便宜的公寓售价是160万迪拉姆（约合306万元人民币），面积为546平方英尺（约合50.7平方米）。

事实上，自2014年中期以来，由于市场供过于求，迪拜的平均房价一直处于下跌周期，目前较最高点已跌去了约35%。不过下跌的房价似乎并未浇灭投资者的信心，迪拜房市在波动中悄然回暖。今年10月，迪拜房市成交量近5000笔，这也创下了自2008年以来的最高月度纪录。

值得注意的是，2018年前三个季度，中国买家对迪拜房产的投资额超过32.5亿元人民币，创下历史新高。

虽然最新数据尚未出炉，但当地房产业对中国买家的到来很乐观。房产经纪公司IQI Global阿联酋总监奥默尔·汗（Omer Khan）在接受第一财经记者采访时表示：“由于中阿两国关系友好，经济合作密切，再加上明年10月迪拜将举办世博会，预计明年来自中国买家的购房量会至少增加20%。”

迪拜房价已接近六折

阿联酋房产网站Bayut的统计显示，2012~2014年迪拜房价经历了一波大牛市，分别上涨了17%、26%和19%，涨幅在当时冠绝全球主要城市。在2014年中期最贵时，迪拜的公寓平均价格近2000迪拉姆/平方英尺（约合41200元/平方米）、别墅（Villa）近1300迪拉姆/平方英尺；而2019年10月底的最新每平方英尺均价分别是1200和835迪拉姆。也就是说，当前的迪拜房价距离最高点时几乎是打了六折。

来自河北的柳女士是数十万在阿联酋工作的中国人之一，她已经在迪拜生活了近7年。柳女士对第一财经记者表示，自己从事的是金融业，2013年初因工作关系来到迪拜，此后便一直在当地定居。

2013年中期迪拜房市还十分火热，柳女士刚到当地不久就用约80万元人民币在迪拜投资了一套约40平方米的公寓用于出租，自己则选择和闺蜜在租金相对便宜的地方（离市中心30分钟车程）合租。据她自己称，该套公寓每年租金净回报率（扣除物业费）稳定在8%以上。

奥默尔·汗对第一财经记者的回复也间接印证了柳女士的说法。他称：“迪拜的租赁市场十分活跃，平均租金收益率在5%~8%之间，在全球主要城市之中位居前列。”

尽管这几年迪拜房价持续下跌，但柳女士表示自己并没有被套牢的感觉，因为公寓的租金回报不俗，同时出租率也很高。她并不急着抛售房产，买房更多是一种长期投资。

2020年或有转机

从宏观角度看，迪拜房价下跌主要是受到经济不景气的影响，而经济不景气又会打压油价，这对于产油大国阿联酋而言，无疑是双重打击。

2011年~2013年的上次牛市期间，国际油价一度突破了100美元每桶，阿联酋的国内生产总值（GDP）增速也迎来了“黄金三年”，平均超过了5.7%；但2014年下半年起，油价暴跌至26美元每桶，该国的GDP也和房价一起进入了深度调整期。

在经历2017年GDP仅增长0.5%的低谷之后，2018年起阿联酋经济开始复苏，当年的增速回到了1.7%。而据阿联酋央行预计，今明两年的GDP增速分别能达到2.4%和2.5%。

IQI Global首席经济学家萨伊德（Shan Saeed）对第一财经记者称：“我对阿联酋经济的前景充满信心。随着2020年世博会的到来、基础设施更新与现代化的加速，以及积极参与中国‘一带一路’倡议的利好助推，阿联酋有望在2020年实现2.5％至3％的GDP增长。”

他表示，仅世博会一项就能为阿联酋带来约2000亿迪拉姆的新投资，酒店业与旅游业将迎来一波高潮，房地产市场可能也会回暖。

经济环境的影响固然重要，不过造成房价下跌的最直接原因还是市场的供过于求。

自2017年迪拜获得2020年世博会举办权后，房地产开发商便借势启动了不少地产项目，导致库存严重过剩，市场无法消化。

据房地产咨询公司仲量联行统计，2018年迪拜有43000多套新屋完工，远远超过了市场需求；2019年的情况略有好转，预计有30000多套完工，但仍然超出市场需求量的一倍以上。

迪拜达马克地产公司（Damac Properties PJSC）董事长侯赛因·萨瓦尼（Hussain Sajwani）发出警告称：“如果供大于求继续下去，那将是一场灾难。银行系统将受到影响，而这是我们负担不起的。”

阿联酋副总统兼总理、迪拜酋长穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆也在一封公开信中表示：“房地产项目需要控制其步伐，为国民经济带来增值，以避免成为我们经济的负担和社会不平衡的根源。”

奥默尔·汗对第一财经记者表示，迪拜政府十分关注投资者的情绪，意识到了房地产市场供过于求可能带来的危机，已经采取各种措施和努力来提振市场气氛，并叫停了部分新开发项目的计划，随着明年世博会带来的额外推力，迪拜房市会逐渐回到正轨。

比如今年9月，迪拜政府宣布成立一个新的房地产委员会，以更好地协调公众和私营开发商之间的供求关系。

相应的，市场上也出现了一些回暖迹象。尽管迪拜今年的房价仍在下行，但成交量却在快速回升。据迪拜土地局（DLD）数据，今年10月迪拜的房产成交量达到了4774笔，是2008年以来的最高月度纪录。

Property Finder数据和研究总监阿巴德（Lynnette Abad）认为，交易量上涨的理由十分明确，随着供应量和价格的双双下跌，投资者认为现在是入场的最佳时机，他们觉得价格已经到了最低点，一旦2020年到来，价格就会开始上涨。

中国投资者增长迅速

迪拜土地局的一份报告显示，2017~2018年，大量中国投资者进入迪拜房地产市场。中国买家在2018年前三个季度的投资额为17亿迪拉姆（约合32.53亿元人民币），在所有外国投资群体中排在第六。而2017年同期，中国买家还只能排第十五位。

奥默尔·汗对第一财经记者表示，传统上，迪拜房产的海外投资者主要来自中亚、海湾阿拉伯国家合作委员会（GCC，即“海合会”）和英国，而现在来自中国的买家正在快速增长，过去12个月至少增加了17%。

“我认识许多来自中国的投资者，他们喜欢购买市中心的一到两居室的高档公寓，最近也开始流行联排别墅，总价格在100万~400万迪拉姆（约合191万~766万元人民币）之间。”奥默尔·汗称，“他们不仅仅是单纯的房产投资者，很多同时也是商人、企业家，想把自己的业务延伸到中东地区。”

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）也对第一财经记者表示，居外网的询盘量显示，中国买家对迪拜的兴趣在2018年第三季度达到了顶峰，2019年第三季度的询盘量同比下降了15%，不过与历史数据相比仍然处于较高水平。

奇米尔表示，尽管当前市场较为疲软，但中国买家对迪拜房产的兴趣仍然颇高，一方面是因为相较于伦敦、新加坡、纽约、洛杉矶等地的豪宅，迪拜的高端房产价格十分具有吸引力；另一方面，由于世界许多知名大学在迪拜都设有分校，不少中国学生选择了去当地深造。据其了解，迪拜目前有30000多名国际学生，其中超过10%来自中国，与2018年同期相比增加了20%。