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区域分化持续 市场乍暖还寒——2018年1-2月区域房地产市场分析报告

2018/3/28 8:33:02  阅读:167次 字体:

2018年开年,全国房地产开发投资增速远超预期,增速创近两年来新高。1-2月,全国房地产开发完成投资同比增长9.9%,其中住宅投资增长12.3%,二者增速比2017年全年相比均提高2.9个百分点。在投资增速加快的同时,其余各项指标增速却在保持平稳回落。房地产企业资金来源、商品房施工面积、新开工面积、销售面积、土地购置面积均出现不同程度的回落。

对于这一变化,我们此前已经从全国整体角度进行了分析(见3月14日《投资增速加快,楼市延续下行,分化特征加剧——2018年1-2月全国房地产数据点评》一文),认为2018年全国整体房地产市场仍将延续平稳下行的发展态势。同时,文中也提到当前区域市场差异明显,后期需要对更多数据做进一步深入的观察和分析。通过对全国各省市相关指标的分析,我们发现,始于2013年下半年的房地产市场分化现象仍在持续,并呈现出一些新的特征,华东、华中、华南地区始终是房地产市场保持平稳发展的重要支撑力量,其余区域的房地产市场则出现了不同程度的调整,未来房地产调控的复杂程度会继续上升。

面对这一形势,2018年的房地产调控既要坚持房地产调控政策不放松,因城施策,精准调控,有效抑制个别地区房价的不合理上涨,保持市场的稳定,同时也要正确看待房地产市场出现回落的客观必然性,对于由于市场饱和出现的正常调整,政府要保持定力,转变发展理念,转变增长方式,重新激活当地经济增长活力,提高城市的凝聚力,以此来改善房地产市场状况,真正实现整体国民经济的协调和可持续发展。

 

一、房地产开发投资增速加快,华南、华东、华中增长较快

2018年1-2月,全国房地产开发投资10831亿元,同比增长9.9%,增速与2017年同期和全年相比,分别加快1.1和2.9个百分点。

分地区看,中东部地区增长较快,东北地区最慢。2018年1-2月,东部地区完成房地产开发投资6497亿元,同比增长11.6%,增速比全国高1.7个百分点;中部地区投资2147亿元,增长13.4%,增速比全国高3.5个百分点;西部地区投资2055亿元,增长3.7%,增速比全国低6.2个百分点;东北地区投资132亿元,下降15.3%,增速比全国低25.2个百分点。

分行政区域看,2018年1-2月,华东地区投资规模最大,完成投资37284亿元,占全国房地产开发投资的47.3%,增长12.3%,处于较快水平;华南地区增速最快,增长18.8%;华中地区也保持较快增长,实现投资1222亿元,增长11.1%;华北和东北地区出现负增长,分别下跌3.4%和15.3%。

 

 

二、土地购置量跌价平,区域分化显著,华东、华中、西北地区增速较快

2018年1-2月,房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比小幅下跌1.2%,增速比2017年全年回落17个百分点,构成较大反差。土地成交价款为794亿元,基本与上年同期持平。

分地区看,2018年1-2月,中部地区购置土地850万平方米,增长24%,增速最快,同时也是四大地区中唯一一个保持增长的区域。其余三大地区土地购置面积均保持负增长,且跌幅均在10%以上,具体看,东部地区购置土地914万平方米,同比下跌11.8%;西部地区购置土地495万平方米,下跌10.5%;东北地区购置土地85万平方米,下跌12.9%。

分行政区域看,受陕西省土地购置面积大幅增长原因,西北地区土地购置实现138万平方米,增长增长101.5%,增速在七个行政区域中最快,但其整体规模仍较低,仅高于东北地区。2018年1-2月,华东地区是土地购置面积的绝对主力,共购置土地1140万平方米,增长12.9%,占全国土地购置总量的48.6%,增速仅次于西北地区;华中地区购置土地431万平方米,增长12.1%;东北、华北、华南、西南等4个区域土地购置面积则均出现负增长,其中华南、西南跌幅较大,分别下跌38.7%和32.8%。

 

三、新开工面积增速回落,华东地区增长最快

2018年1-2月,房地产开发企业房屋新开工面积17746万平方米,增长2.9%,增速比2017年全年回落4.1个百分点。其中,住宅新开工面积13032万平方米,增长5%,增速回落5.5个百分点。

分地区看,2018年1-2月,东部地区商品房新开工面积增长最快,实现8416万平方米,增长8.7%;中部地区受河南、湖北新开工面积下降影响,整体出现下跌,新开工面积为5025万平方米,下跌2.5%;西部地区保持低速增长,整体增长0.5%,但地区内部差异显著,广西、重庆、贵州等省市区保持20%以上的增长速度,但内蒙古、云南、陕西、甘肃、宁夏等省市区则出现20%以上的下跌。东北地区受辽宁跌幅较大影响,整体跌幅明显,同比下跌65.4%。

分行政区域看,2018年1-2月,华南地区新开工面积增速最快,增长13.0%;华东地区和西南地区次之,分别增长6.3%和4.5%;华北、东北、华中及西北地区新开工面积增速均出现负增长,其中东北地区跌幅最大。

 

四、商品房销售增速继续放缓,华南、西南、华中等地区增长较快

2018年1-2月,全国商品房实现销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速较2017年全年回落3.5个百分点。其中,商品住宅实现销售12727万平方米,同比增长2.3%,增速在各类房屋中最低。

分地区看,东部地区出现较明显下跌,其他地区保持较快增长。东部地区实现商品房销售面积6022万平方米,同比下降5.5%,在四大区域中增速最慢。东北地区实现销售面积416万平方米,增长15.2%,增速在所有区域中最快。中部地区和西部地区分别实现销售面积3923和4272万平方米,增长10.7%和13%,也都保持着两位数的增长。

分行政区域看,东北地区和华中地区增长较快,华北地区出现较大幅度下跌。2018年1-2月,华东地区销售面积规模最大,但增速平缓,低于全国平均水平1.6个百分点,增长2.5%。东北、华中、西南等地区保持两位数增长,分别增长15.2%、14.7%、12.1%和10.4%。华北地区受北京、天津、河北等省市均出现较大幅度下降的影响,整体降幅显著,同比下降32%。华南地区受广东和海南销售面积出现下跌影响,整体出现小幅下跌,跌幅为3.1%。

 

五、房屋平均销售价格整体涨幅上升,除华北外各地区平均涨幅均超过10%

从绝对价格来看,2018年1-2月,全国商品房平均销售价格为8511元/平方米,与上年同期相比,上涨10.7%。其中,商品住宅平均销售价格为8292元/平方米,同比上涨13.1%。二者涨幅与上年同期相比,均出现较涨幅加快的特征。

分地区看,各地区平均涨幅均超过10%,其中东北地区平均上涨17.4%,涨幅最高;东部地区涨幅为12.9%,涨幅最低。所有地区房价涨幅均高于全国平均水平,其主要原因是房屋成交的区域结构发生变化所致,即相对价位较低的中西部地区销售面积增速更快,导致其比重上升。

分行政区域看,东北地区和华中地区增长较快,华北地区出现较大幅度下跌。2018年1-2月,华东地区销售面积规模最大,但增速平缓,低于全国平均水平1.6个百分点,增长2.5%。东北、华中、西南等地区保持两位数增长,分别增长15.2%、14.7%、12.1%和10.4%。华北地区受北京、天津、河北等省市均出现较大幅度下降的影响,整体降幅显著,同比下降32%。华南地区受广东和海南销售面积出现下跌影响,整体出现小幅下跌,跌幅为3.1%。

 

六、市场乍暖还寒,区域分化持续

对于当前房地产市场出现的复杂态势,我们认为当前的房地产只能用乍暖还寒来形容。尽管前两个月投资指标增速出现回升,但这主要是受其他费用激增影响导致,其中主要是土地购置费,据测算,1-2月其他费用对房地产投资增长的贡献率达76%,带动投资增长7.5个百分点。剔除掉其他费用的影响后,建筑安装工程和设备工器具购置对房地产投资的拉动作用仅有2.3个百分点,表明当前房地产市场投资形势并不乐观。

从区域间的指标来看,区域分化的态势仍在持续,这是房地产市场发展到一定阶段后会必然出现的一种现象。其背后也有着多方面原因,一是城镇化进程进入中后期,城市间人口结构调整的特征更加明显,而人口规模是决定着一个城市房地产容量的最核心因素;二是经济发展走向时时代,新旧动能转换以及科技进步使得产业分工调整加快,城市经济格局被重新定义,城市发展排序变化频繁;三是人均住房面积接近临界点,部分城市房地产存量已接近饱和,据统计局数字,2016年全国城镇居民人均住房建筑面积已达到36.6平方米,未来市场发展空间相对有限。在这一情况下,部分城市的房地产市场已出现饱和,而部分城市和区域则由于经济活力和产业发展较好,对外来人口保持着较大的吸引力,市场空间较大。从近几年的发展状况分析,华东、华中、华南、西南地区发展相对更为亮丽,也是房地产市场保持平稳发展的重要支撑力量,而其他几个区域的房地产市场则出现了不同程度的调整,未来房地产调控的复杂程度会继续上升。

面对区域房地产市场分化成为一种常态,2018年的房地产调控既要坚持房地产调控不放松,因城施策,精准调控,有力确保房屋库存压力大的地区库存水平平稳下降,也有效抑制热点地区房价的不合理上涨,保持房地产市场的稳定。

同时,对于部分区域房地产市场出现的增速回落甚至出现负增长,也要深入分析,客观对待。要认识到当前房地产市场出现回落甚至下滑有其客观必然性,对于由于市场饱和增长放缓出现的正常调整,政府要保持定力,转变发展理念,转变增长方式,重新激活当地经济增长活力,加快产业升级步伐,提升城市的凝聚力,以经济发展来改善房地产市场状况,真正实现整体国民经济的协调和可持续发展。

 

 

表格 2018年1-2月各行政区域房地产主要指标增速对比

 

 

附录:

1.东、中、西部和东北地区划分

东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

2.行政区域划分

华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古等5个省(市、自治区),东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江等3个省(市、自治区),华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东等7个省(市、自治区),华中地区包括河南、湖北、湖南等3个省(市、自治区),华南地区包括广东、广西、海南等3个省(市、自治区),西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏等5个省市自治区,西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等5个省(市、自治区)。  (作者:国家信息中心宏观经济与房地产研究组)  

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