3月14日，国务院通过“中国政府网”公布了最新的立法计划，透露了一个重大信息：《住房销售管理条例》、《住房租赁条例》、《城镇住房保障条例》（均由“住房城乡建设部”起草）被列入2018年的立法计划。

值得注意的是：这三个法规属于“行政法规”；制定行政法规，是《宪法》和《立法法》赋予国务院的权力。这些法规在国务院审议后，就可以付诸实施，不用通过全国人大审议。

那么，上述三大条例将如何影响楼市？我们可以根据媒体披露的信息，进行一些分析。

2017年5月，住建部曾搞出来了一个《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》面向社会征求意见。但在2018年国务院立法计划里，这个条例被分解成为两个条例：《住房销售管理条例》和《住房租赁条例》。

为什么要分解？因为住房销售和租赁本来就是两件事。单独制定《住房租赁条例》，显示了国家住房政策的重大变化：由重视“销售”到重视“租赁”。

此外，还有一个重要原因让“销售”和“租赁”必须分成两个条例。我们先来看《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的第二条是怎样写的：

国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理，适用本条例。

我们都知道，从2017年下半年开始，国家开始大范围施行一种楼市新政：让集体土地直接入市，建设公共租赁住房。也就是说，未来租赁住房下面的土地分为两种：一种是国有土地，一种是集体土地。

而住建部管辖的“住房销售”，只是国有土地上的房屋的销售，不包含集体土地（集体土地建设的房屋，基本上不允许公开销售）。

正是因为租赁住房土地性质变得复杂了，两个条例必须分开制定。

上述两个条例里，最大的看点是《住房租赁条例》。集体土地上建设的租赁住房如何出租、如何管理，是重要的看点。此外，怎样实现“租售同权”，尤其是在优质公共资源稀缺的情况下如何实现“租售同权”也是值得关注的看点。

根据2017年版的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，以下几个关于租赁的规定也值得高度关注：

1、草案正文：国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业……支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。

点评：既然国家鼓励个人把住房委托企业长期出租，那么还会出台针对个人多套房的“累进制、惩罚性”的房地产税吗？

2、草案正文：出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。

点评：人均租住面积的多少，关系到租房人的生活成本、城市竞争力。如果标准太高，中低收入阶层压力很大。

3、草案正文：自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

点评：这相当于承认了“二房东”这个职业。

4、草案正文：鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。

点评：是减税吗？

至于《住房销售管理条例》，主要是规范开发商、中介的行为，其中会不会取消“预售”，如何界定“捂盘惜售、囤积房源”，值得关注。

如果全面取消“预售”，则将带来两大影响：第一，开发商财务成本提升，助推房价上涨；第二，中小开发商因为资金成本上升，将会被进一步挤出局。

国务院立法计划里提到的第三个涉及楼市的法规是——《城镇住房保障条例》（针对政府建设的保障性住房）。这个条例已经是四年怀胎了。早在2014年就出台了草案征求意见，但由于当时楼市低迷，很多中小城市库存严重，再让这些城市加快建设保障房显然不合时宜，所以延迟至今。

如今，保障房的概念也发生了巨大变化，可出售的比例大幅降低（共有产权住房除外）。此外，城市之间也出现了巨大的分化，各地情况千差万别。

比如在2014年版的草案里，有一条非常醒目的规定：

承租人连续租赁保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售条件的，经出租人同意，可以购买承租的保障性住房。

是不是所有的城市都可以做到这一点？它最终能否写入条例？这恐怕是一个非常重要的看点！

总之，住房的“租赁”、“销售”、“保障”三大条例，将深刻影响未来房地产市场的走向，其力度不亚于房地产税。遗憾的是，市场对此没有给予足够的重视！