时隔四年,房地产税的改制再次被纳入今年的《政府工作报告》,成为代表们讨论的热点，推进房地产税进入冲刺阶段。

不仅如此,4天3次亮相《两会》,“房地产税将要征收”的呼声不绝于耳,关注和期待再次升温。不过期待是有的,但要实现起来却并没有大家想象的那样近在咫尺。

4天3亮相 房地产税成两会焦点

3月4日,十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在回答记者提问时表示,“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

3月5日,十三届全国人大一次会议开幕,李克强总理在向大会所作政府工作报告中指出,“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后,“房地产税”第二次进入政府工作报告,距上一次已时隔4年。

7日,十三届全国人大一次会议新闻中心举行“财税改革和财政工作”记者会上,财政部副部长史耀斌用大量“篇幅”,详细解释了关于“房地产税”的方方面面。会上,史耀斌介绍,按照中央决策部署,全国人大常委会预算工作委员会、财政部等其他有关方面,正在起草完善有关房地产税的立法草案。

“推进这项改革过程中,我们发现,大多数国家实行了房地产税制度,都有一些共性的制度性安排,我们会注意参考共性制度性安排的特点,并按照中国国情来合理设计房地产税制度。”史耀斌举例称,比如我国在实施房地产税制度时,会合并整合相关税种,并且合理降低房地产在建设交易环节的税费负担,让房地产税制度更加合理和公平,既能起到筹集财政收入作用,也能起到调解调解收入分配、促进社会公平的积极效应。

“房地产税涉及到几乎每个人的切身利益。”史耀斌介绍,从历史上看,房地产税历史比较悠久,最早起源于欧洲,随着时代发展、个人财富的不断积聚,大多数国家都实施了房地产税制度,是大多数国家都普遍采用的税收制度、税种,主要起到的作用是调节收入分配、个人财富集聚,起到社会公平的作用同时实现财政收入。而放眼我国,史耀斌表示,房地产税实施的总思路是立法推进、充分授权、分步实施,目前正在设计、完善同时进行论证听取意见。

在史耀斌看来,各国在房地产税上的共性制度性安排包括:对所有工商业住房和个人住房都会按照评估值征税;对在所有国家房地产税制度安排里都有一定的制度优惠,制定一些扣除标准,或者对困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收优惠;将房地产税确定为地方税,收入归属地方政府,地方用这项收入提供公共基础服务;房地产税的税基确定非常复杂,需要建立完备的税收征管模式,才能够使房地产税征得到、征得公平。史耀斌表示,在立法草案起草过程中,起草部门会参考这些共性制度性安排。

有媒体分析认为,根据史耀斌提出的可供参考的制度安排,再加上财政部部长肖捷去年底在《人民日报》上发表署名文章中提出的“立法先行、充分授权、分步推进”总体思路,未来房地产税的大致框架其实已浮出水面。

如果再参照上海和重庆2011年起对部分个人住房征收房产税的试点情况,不难看出,前述框架实际已部分“先试先行”。譬如在征收对象上,上海和重庆都给出了较宽松的豁免条件,其中上海还可以享受人均60平方米的免税面积,重庆可以享受100平方米高档住宅(含独栋别墅)的免税面积;在适应税率上,上海为0.4%和0.6%两档,重庆为0.5%、1%和1.2%三档,两地税率都相对中性。而基于以往经验及目前所获信息,预计“沪渝版本”(尤其是上海的版本)在很大概率上,将成为未来全面开征房地产税的参考蓝本。

今年开征无望 房地产税推进尚处初期

房地产税的征收已经是毋庸置疑,但是何时才会正式立法落地则成了此次两会的热点。

按照通常立法程序所需时间来推测,由于房地产税立法工作尚在初审准备阶段,有些专家预计,房地产税立法完成可能要在2020年左右;财经评论员叶檀则认为,“通过一审二审三审,最少也要四年的时间,也就是到2022年。

其实,无论2020年还是2022年,都还只是最快情况下的推测。实际上,很多复杂性较高的立法工作耗时之久远超预期。譬如物权法,该部法律从1993年起开始起草后,先后经过7次审议,直到2007年才最终通过,这创下了我国立法史上的纪录。

房地产税的复杂性、敏感性人尽皆知,所以十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中的相关表述是,加快房地产税立法并“适时”推进改革;李克强总理在今年所作政府工作报告中的相关表述是,“稳妥”推进房地产税立法。

中原地产首席分析师张大伟认为,从目前的各种进展来看,房地产税落地的速度在加快,这一税种是一个综合的概念,即一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税,“在我国,房地产税可能会涵盖房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等”。也正因如此,史耀斌表示,实施房地产税制度时会合并相关税种。

而作为房地产业内人士的SOHO中国董事长潘石屹3月7日在个人微博也发表了对房产税的看法,他认为:房地产税出台后房屋空置率、房价都会降,二套以内不该征。

潘石屹在接受媒体采访时谈了对“立法先行、充分授权、分步推进”这个总体思路的理解,他认为:立法先行,就不需要先试点;充分授权,就是地方说了算,让每个城市每个省自己去收;分步实施,即有条件的就征,没条件的就别征,该减免的一定要大幅度减免,第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征。

如今,征收房地产税尚无具体时间表。潘石屹认为,房地产税的出台时间其实并不重要,只要有权威的文件、权威的人说出来,就会加快房地产税出台,也会影响市场,同时房价会下降,并影响人们对房价的预期。

多位业内人士也表示,三年内房地产税法通过、正式实施的可能性不大,在目前各界仍对具体实施方案存较大争议的情况下,各阶段时间可能会被进一步拉长。

知名房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,目前草案还在起草、论证、内部征求意,说明房地产草案都还没形成,离审议还远、离立法更远、离开征更远。

谢逸枫认为,2018年对房地产税的表述,一切回到了2016年的原点。区别似乎只有最后的措辞:2016年是:待草案比较成熟,并综合考虑各个方面的因素后适时提请“人常会”审议。2018年是:争取早日完成提请“人常会”初次审议的准备工作。措辞看似有所差异,但其实2018年的表态和2016年并无多少区别,房地产税仍然是没有时间表。

谢逸枫进一步表示,房地产税的开征条件按难度及所需时间来排序,从低到高依次有三个最主要的观察项:

一是全国不动产统一登记。这是全面开征房地产税必须具备的技术条件。按照要求,2017年底前,不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。预计这项工作虽然难度不小,但距最终完成应该已不会太久。

二是全国房地产市场基本稳定。这个条件目前看来可能至少还需要至少三年左右,因为即使在2016年“930新政”后,一、二线城市房价基本趋于稳定,但仍有一大批三、四线城市房价“逆势”快速上涨。同时,更值得注意的是,目前我国房地产市场整体分化格局未变,一线以及强二线城市住房供给不足矛盾仍较突出,而全国商品房总体仍面临“去库存”重任。

因此,这种供求基本面状况决定了我国房地产市场至少在未来短期内,仍将受困于内在稳定性不足的困扰。

三是土地财政依赖性显著下降。这是目前横亘在房地产税面前最大的阻碍因素,因为中国与其他普遍开征房地产税的经济体相比,很明显的差异之一就是,房地产投资与消费在国民经济整体运行中的重要程度高出太多,与房地产相关的财政收入对地方政府的影响巨大。

由于中国房地产市场内在稳定性依然不足,同时中国还没有经历过哪怕一次较为完整的房地产市场波动周期,因此,这就使得预判房地产税这一新增变量,可能引出的连锁反应究竟如何,存在很大的不确定性。