二套房首付即将下调？

3月29日，有媒体报道称，央行正在测评房贷政策，即将下调二套房首付比例。同时，在降息降准背景下，各大商业银行对该政策持支持态度。有银行表示，二套房首付比例将降至五成。

上述消息尚未得到有关部门的证实。不过，在两会定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基调后，市场普遍认为房地产政策将更为宽松，二套房首付下调成为题中之义。

不仅如此，根据两会对于房地产的定调，业内预测首套房首付、贷款利率甚至营业税等方面的利好政策都将可期。

释放改善性刚需

据媒体报道，建设银行和中国银行信贷处已表示将支持改善性住房需求，下调二套房首付比例至五成。

这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降。以深圳一套市值300万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例六成计算，首付款180万元，若首付为五成，则减少30万元，至150万元。

“这个消息应该不假。”房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》记者表示，从政策导向看，让市场成交活跃是目前楼市管理的一个重要目标，下调二套房首付，势必带来改善性购房需求的积极释放。

在今年的“两会”记者会上，国务院总理李克强表示：“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”

这为2015年的房地产政策定下了基调。但在以往的政府文件中，并没有改善性住房的清晰定义。据报道，住建部正在对改善性购房需求进行定义。届时，各项政策的制定和实施将更加有针对性。

严跃进分析，过去在限购政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。一旦二套房首付下调政策落地，改善性需求将积极入市，成为去库存的巨大力量。

但广州中原地产项目部总经理黄韬向本报记者表示了他的担忧：下调首付的政策力度是够大，银行却不一定有足够的流动性来提供首付下调带来的新增贷款。

对此，中国工商银行总行一位人士在接受媒体采访时表示，2015年央行降息降准让银行并不存在信贷额度和流动性紧缩问题；从银行自身来说，2015年房地产抵押目标任务提高了好几个点，下调二套房首付是银行完成任务的业务补充。

稳市还是救市

2015年的政策宽松大幕正在开启。

充当前锋的是公积金政策。不久前，由住房和城乡建设部(下称“住建部”)主管的《中国建设报》，在其官方微博上公布了住建部的一个电话会议内容。住建部要求：各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。

济南市、福建省先后出台政策，将公积金贷款的首付降至两成。其中，福建“闽七条”则规定，首次申请公积金贷款的首付降至两成。这意味着无论是一套房还是多套房，只要第一次选择公积金贷款都可以享受到这个政策。

不过，由于使用公积金贷款的购房者不到三成，加上各地公积金额度紧张，该政策的受益范围有限。

3月27日，国土资源部、住建部又联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，优化住房供应套型，促进用地结构调整，还强调多措并举，以统筹保障性安居工程建设。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，两部委的新政在短期内将促进楼市调结构、去库存，中长期则将通过土地政策转换促使地方政府、房企转型谋求新的发展方式。

不难看出，宽松政策正一一浮出水面。

深圳老牌房企深圳控股副总裁董方前不久对包括《第一财经日报》在内的媒体说：“通过两次降息，五年期以上的贷款利率只有5.9%，这是在2000年以来最低的。我相信不用很长时间，首套房的首付、贷款利率，二套房的首付一定会降下来。而且，今年可能还会有一到两次降息。”

在严跃进看来，新一轮宽松政策主要聚焦在降低购房门槛，不排除部分城市和房企尝试将首套房首付降到三成以下，同时在贷款利率和税费上做文章，“比如将营业税的免征期从五年改为两年”。

事实上，据本报记者了解，目前已经有房企和中介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的营销措施。

多位开发商人士表达了对今年楼市审慎乐观的态度。国家发改委学术委员会秘书长张燕生在2015年博鳌亚洲论坛上表示，未来5年内，中国房地产市场都会处于“供远大于求”的状态。在这个“软着陆”的过程中，房地产市场必须承受痛苦的调整。