9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹，搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据《中国经济周刊》记者在上海调查，时隔一个月有余，这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见，上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致：暂无行动。

记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现，银行几乎众口一词，称“不可能下浮30%”。值得一提的是，3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场，当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明，却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。

为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性，央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举，特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解，这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年，银行在利益权衡之后，并没有表现出预期中的踊跃。

四大行在沪均无首套房贷利率优惠

央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。《中国经济周刊》记者日前采访了中农工交建五大银行，注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外，其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

“首套房贷款利率一般不用上浮，不管贷多少，最低都是基准利率，但是如果买60平米以下的房子，贷款总量偏低的话肯定还要上浮。”建设银行杨浦支行个贷中心回应记者。

中国银行五角场支行相关人士也对记者强调：“首套房贷款没有七折优惠，央行是有指导意见，但每个银行的细则都没有出来，我们银行目前没有任何折扣。”当记者提出年底将有200万元房贷需求时，该人士表示：“现在贷款的话，最起码是基准利率，还可能根据个人信用评估情况上浮。”

交通银行杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言：“虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折，但实际上我们没有折扣，不管贷多少，都是按照基准利率来执行。”这与工商银行控江支行的表态如出一辙。

五大行中唯一利率打折的只有农业银行，但也与央行的“指导价”相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时，农行陆家嘴支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上，这也只是8月时推出的折扣力度。

相比之下，贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过，采访结果亦显示，能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件，并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。

“如果在我们银行没有其他业务，房贷只能按照基准利率来执行，我们可以按照一定的折扣去申报，但能不能获批很难说，资质良好、还款记录也比较好的购房者，如果和我们有比较多业务往来的话，有可能拿到九五折。”招商银行淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时，该行房贷要较基准利率上浮11%。

当时表示一般按照基准利率执行的民生银行仍然坚持旧规，但也补充“在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠”。

而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。“我们不会有七折这么大的力度，最多会打九点几折，只做纯商贷，不做公积金组合贷，新房依然只做跟我行有合作的楼盘。” 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。

房贷证券化10年推3个产品

或因2008年次贷危机延后

在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下，央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力，其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

据悉，房贷证券化的基本模式是首先，由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次，由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

从理想化的运作模式看，这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过，记者查阅相关资料注意到，房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台，早在2005年就已在上海破冰，当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，继“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”之后，“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”。

“建行本身做抵押贷款出身，这方面投资更有经验，当时的经济周期中，整体的经济走向是向上的，商业银行倾向于拿长久期的资产，而房地产又是一个上行周期，被看作优质资产，所以跟进的银行并不多，更倾向于持有房贷到期。”浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:“2005年财政部会计准则发布，央行放开MBS试点，但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机，这直接拖慢了整个创新的进程，美国发行住房债券的‘两房’(即房利美和房地美)出了问题，决策层要有一个审慎考量的过程。”

资料显示，金融危机爆发前，美国商业银行就是将部分房贷出售给“两房”等机构，由它们担保，将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%，次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

“但现在整个大背景有了变化，尤其是利率市场化的不断推进，银行负债稳定性趋于下降，房贷证券化重新有了活跃的基础。”曹阳告诉记者，整体看，银行运营成本在不断提高，负债周期则往下沉，“把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量，通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间，降低资产和负债的久期失衡。”在他看来，目前抵押贷款约10.7万亿元，占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。

业内猜测房贷证券化产品

由国开行接盘

不过，这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析：“政府对房地产有一个想要救市的意向，虽然心照不宣，但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌，因此出台这个指导意见，希望银行通过这种方式增加房贷，但是商业银行有自己的考虑，会根据自己利益权衡，现在来看依然积极性不高。”

“当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性，通过证券化把房贷转让出去，先兑现未来收益的一部分以换取现金流，通过反复证券化滚动收益，而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大，现在国内对房地产的需求不是太旺盛，银行现在不缺资金，缺的是既安全又收益高的投资项目，所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。

而就买方市场来看，对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到，邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%，实际发行的MBS利率分两档，分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，意味着投资者对该产品投资兴趣不大，被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

“目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用后，能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。

“另外一方面，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计，这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”

曹阳推测，可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化，“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此为抵押品，向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。”今年8月底，银监会批建了国开行住宅金融事业部，这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。

而在资产证券化的试水方面，国开行也早有建树。2005年，央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年，央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务，同年9月，国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”，为规模之最。

我国抵押贷款证券化(MBS)的发展时间轴

1998年

国家首次提出发展资产证券化业务的构想，开始试水关于资产证券化的离岸操作。

2003年

财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。

央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了“积极推进住房贷款证券化”。

2005年

财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。

央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。

2007年

总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行。

2014年

邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。