越来越多的城市选择取消限购，7月可称得上是楼市限购的转折月。

　　取消限购后，市场成交表现如何？据CRIC监测，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。这种情况的出现主要在于当前政策的不匹配性，虽然限购放开，但限贷政策依然严格。

　　对于开发企业和项目而言，要想改变库存高企的窘境，减轻购买者对于限贷的顾虑，唯有通过价格下调，方能换来销售的增长，加快资金的回笼，降低自身风险。在当前市场情况下，“以价换量”的策略会比之前更有效果。

　　“松限”效果有待时间验证

　　相较于“微刺激”为基调的宏观经济而言，7月的房地产市场可谓热闹非凡，先是住建部定调楼市为去库存，后是全国各地关于限购的传闻不绝于耳，7月10日开始在短短20天时间里就有20个城市调整限购政策。到目前，46个限购城市中，已有24个城市取消或调整了限购政策。其中明文调整或取消限购的城市有：南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、杭州、宁波；无明文已放松执行城市有：合肥、青岛、温州、武汉、苏州、无锡、徐州、贵阳、天津、长春、衢州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐、福州等17个。有22个城市未有调整，占比约48%。除了限购全面取消外，更多城市采取了调整措施：取消城市部分区域、户型限购、放松限购执行力度、放开外地居民购房套数、简化或者取消相关购房手续等。当是，仍不乏调整后又收回的城市，如沈阳、石家庄，限购调整也不过是2日游。

　　在取消限购之后，这些城市的市场成交表现如何？据CRIC监测，取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5-6月份成交量相比，都基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。

　　CRIC认为，这种情况的出现主要在于当前政策的不匹配性，虽然限购放开，但限贷政策依然严格。克而瑞在近日对全国33个城市的101家银行分支机构做的电话调研结果显示，全国各城市银行贷款环境总体偏紧，主要表现在：一，即使受益于定向降准，仍有近三成农商行停贷或不涉房贷；二，超八成银行首套利率执行基准或上浮，个别上浮20%；三，二套房方面，首付要求七成的银行占20%，利率上浮超过最低1.1倍的银行占30%，个别上浮30%；其四，三套房停贷的政策并未有实质性改变。银行出于当前房地产市场风险和资金收益的考虑，对于个人住房贷款业务仍较谨慎。

　　7月土地市场依然未改颓势，且成交量环比再度大幅下滑，CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积环比下滑27%，同比下滑61%，各地频现流拍。土地市场的低迷，是房产市场持续走低、企业资金面受制且对未来预期不甚乐观的直接表现，从而拿地趋于谨慎。

　　CRIC认为，未来跟进限购调整的二、三线城市还将越来越多，口径也会越来越宽，短期内对居民购房的政策性限制将会越来越少，政府微观干预将会逐渐退出；对于一线城市，短期内取消限购的可能性不大，但或有微调的可能。对于开发企业和项目而言，要想改变库存高企的窘境，减轻购买者对于限贷的顾虑，唯有通过价格下调，方能换来销售的增长，加快资金的回笼，降低自身风险。在当前市场情况下，“以价换量”的策略会比之前更有效果。

　　供应量平稳增加，成交仍未见起色

　　2014年7月各重点城市供应量同比平稳增加，北上广深等一线城市同比增幅都在30%左右，杭州、沈阳、合肥同比出现下跌。受南昌调整限购政策影响，月内南昌市供应量39万方，同比增加123%，但环比仍下跌2%，可见政策调整并未实质推动供应市场增加。

　　从成交角度来说，北京、上海、广州、深圳等一线城市环比、同比都出现大幅下降，同比平均跌幅超过40%；而杭州、沈阳、宁波、南昌等二线城市环比却出现大幅上涨，宁波环比增幅更是达到58%。但各城市销售面积仍保持低位徘徊，仅有沈阳成交面积突破80万方，各市销售面积均在80万方以下，环比、同比都上涨的城市只有宁波和南昌。7月份部分二线城市的回暖短期内并不能改变整体市场走势，CRIC认为，一方面，宁波、南昌等二线城市的政策调整对市场带来的利好因素很小，只是带来观望预期的改变，短期内很难产生实际效果；另一方面，国家层面上不会出台刺激性措施，一线城市限购政策短期内很难进行调整或者取消，其市场表现也不会有大的起色，因而整体市场并不会出现明显改观。

　　CRIC通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析，通常CRIC认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。

　　2014年7月，市场依旧疲软低迷，多数典型城市选择收紧商品住宅供应量，各城市短期供求相比6月略有下降，宁波市供求比从上月高位猛跌，跌至0.79，合肥仅0.63。但个别城市依旧供应旺盛，沈阳供应超150万平方米，然则成交不济，消化周期居高不下，高达36个月。在CRIC看来，当前市场成交基本处于底部，需求继续大幅萎缩的空间不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当。目前的成交低位，只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓了需求释放，在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计将在今年年底、明年一季度结束。

　　从成交价格结构来看，一线城市中低档产品成交占比维稳，仍为市场成交主力。上海7月份中低档项目成交占比小幅回落至42%，仍具市场首位，金山万达华府、中建申拓城等项目快速去化，分列月内成交面积排行榜前两位；北京在7月销冠泰禾 1号街区热销带领下，中档项目成交占比大幅提升至46%；深圳中低档项目成交占比过半，领航城领翔、万科翡御郡府等新城项目均获得了较好的业绩表现。

　　从面积段结构来看，一线城市成交占比变化不大。上海小户型项目成交占比继续维持26%，苏宁荣悦等小户型产品快速去化。北京在首开 熙悦山二期、华业东方玫瑰、泰禾 1号街区等项目热销推动下，90㎡的小户型产品成交占比小幅上升，90-120㎡的中等户型产品成交小幅回落至22%；深圳小户型产品持续热销，7月份该面积段产品成交占比较上月持平，继续突破7成，其他面积段成交占比变化不大。