有管理层“千方百计消化库存”的尚方宝剑，各地掀起了轰轰烈烈的楼市“去库存”运动，被称为调控利器的限购已经被冲击的七零八落，前两轮楼市调整时被各地广泛采用的减免契税、购房补贴、购房入户、降低公积金提取门槛、提高公积金贷款额度等等，又重出江湖，而且力度有增无减。更值得关注的是，近期地方救市举措有很多新动作，如四川省财政补贴银行首套房贷、广西允许公积金异地提取、福建二手房转让免营业税、绍兴第二套房贷政策坚持“认房不认贷”等等。 楼市去库存需数年 库存压顶是各地挖空心思出台各种救市力举的直接原因。根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，创下2010年以来的新高，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，平均消化周期也达到11个月，也将在未来不得不面对消化库存的难题。而且，未来供应还将源源不断地到来。根据国家统计局披露的数据，目前处于施工状态的商品房建筑面积有61亿平方米，若按照过去5年商品房年平均10.9亿平方米的销售规模算，即使不再出让新增土地，在建面积也可以消化6年，若考虑到地方政府储备待出让的土地、开发商手中囤积待开发的土地，未来潜在供应够7~10年来消化。 因此，未来还会有更多的城市加入救市的队列中，也会发布更多的救市新举措。但问题是，一方面，地方政府五花八门的救市行为是否符合国家对于楼市调控的指示，如更加强调市场的作用、与新型城镇化契合起来、调控楼市供应结构等等;另一方面，就地方而言，救市举措意在促进行业长期发展，还是仅仅为了激活楼市以解短期之需?此外，地方政府救市是否合理、合法和合规，特别是涉及财政资金和公共基金(如住房公积金)的使用等。 去库存要与结构调整相结合 国家对于供应过剩城市提出“千方百计消化库存”的指示，事实上意味着下半年楼市的主题已经从“分类调控”切换到“去库存”。但是，国家所言的“去库存”要与近期全国住房城乡建设工作座谈会提出的“加强房地产结构调整”和“完善房地产项目周边配套设施”紧密结合起来。这意味着，在住房供应政策上，一方面，地方要调控开发商增加中低价位、中小户型等适合“刚需人群”(目前占市场主体)的住房，另一方面要加强住房供应与居住生活配套供应同步推进，此外还要顺应供求严重失衡的现实，指导开发商降价销售。 国家不希望看到，地方政府通过激活需求来“托市”，维持畸形的供求结构，传达市场又将进入新一轮繁荣期的错误信号，这尽管会在短期内增加市场需求，但无法改变供求总量和结构严重失衡的局面，还会错失楼市顺利调结构以达到消化库存和软着陆的目的。近期，国家在户籍制度改革、不动产登记制度改革、棚户区改造等方面的提速，尽管其重心在“调结构”、“促转型”，但同时也为楼市创造可持续的需求，而消化库存、楼市软着陆也就顺理成章。 未来，楼市需求潜力很大，但主要集中在城市现有无房户、新增城市移民等，这些人群的住房支付能力较低，对生活成本敏感，对于公共配套设施的需求较强，这就要求地方政府要将“去库存”举措与顺应市场需求特征，调整供求结构、增加有效供应紧密结合起来。但是，目前地方政府的救市措施尽管五花八门，但万变不离其宗的是旨在激活短期需求，而在调整供应结构、完善公共服务配套等方面鲜有动作。 楼市下滑对地方经济影响很大 地方政府急于救楼市，甚至不惜加强行政干预(地方发文要求银行降低二套房贷首付)、乱用公共财政资金，其背后的逻辑是，楼市下滑对于地方财政收入、经济增长、政府主导的项目等等造成了很大的影响。2014年上半年，全国有22个省市自治区国内生产总值(GDP)增速不达标，楼市下滑是主要原因。而且，过去几年楼市繁荣充盈了地方政府财政，基础设施、区域规划、产业项目纷纷上马，今年不仅是债务偿还的高峰期，也是项目资金投入的密集期。 但是，今年上半年，占大头的房地产营业税告别动辄20%的增速，下滑到6.6%;上半年土地出让金26%的增速是2013年土地出让金缴纳滞后的反映，今年6月份土地出让金已经下滑到7%。楼市对财政税收的冲击，将使地方政府上述雄心勃勃的发展计划停摆，救市心切也就不难理解。因此，地方政府旨在“去库存”的各种举动并非从长效机制出发，促进行业长期发展，而是通过激活楼市，缓解地方短期经济增长压力、财政税收压力等。本质上，地方政府救市举动仍旧希望延续土地、楼市在地方政府融资、财政、经济增长上的作用。 地方政府救市应该合法合规 值得探讨的是，地方政府救市是否合理、合法和合规。一方面，动用财政资金补贴楼市需要坚持公共的原则，对于首套住房实施适度的财政补贴，笔者是赞同的。因为在房价高企时期，首套购房人群住房支付能力不足，各国对于首套住房购置均给予财政支持，或者通过政策性住房银行，或者通过政府担保。在我国政策性金融供给不足而银行紧缩房贷时，财政补贴发挥着政府支持的角色;另一方面，公积金贷款和提取要集中支持保障房和首套住房购置，这样能够扩大额度、降低贷款利率，真正发挥支持刚需人群的作用。 对于公积金二次贷款、扩大提取范围、异地提取等，笔者坚决反对。特别是，在公积金额度有限、不能流转的情况下，更要用到刀刃上;此外，在商业银行紧缩房贷的趋势下，有限的个人住房贷款资源首先要集中支持保障房和首套住房贷款，首付比例可以降低，利率要恢复到折扣优惠。而对于二套房贷，笔者不赞同降低贷款首付成数和利率水平，一方面，改善性需求和投资需求无法识别，另一方面是银行长期的、优惠的、额度大的个人住房贷款资源有限。目前，国家仅仅提出要“千方百计消化库存”，但对于各地救市措施的边界和范围并无原则性的规定，而从目前各地实施的救市措施看，已经偏离了国家对于楼市未来发展的新思路，亟待需要规范和纠正。 |