随着公积金贷款等利好政策的刺激，近期杭州楼市成交量，出现了久违的大幅回升。这让不少购房者产生了楼市即将回暖的想法。 然而，历史经验表明，楼市的回暖，必然需要经历一段筑底期。只有成交量和价格双双出现复苏时，楼市才算真正迎来回暖。上次因调控政策调整导致的楼市回暖，用了差不多5个月时间，这次杭州楼市的回暖需要多久呢？ 历史经验：楼市回暖需经历筑底期 想要知道杭州楼市何时回暖，通过对历史经验的研究，或许可以发现一些特征。
彼时，在不断加息和二套房贷从严的作用下，杭州楼市已经急转直下。加上2008年全球金融危机对中国经济的冲击，2008年10月底，政府终于发文救市，希望通过减免税费、降低贷款利率和松绑二套房等系列措施刺激楼市。 这样的政策并没有让楼市迅速回暖，直到2009年3月，杭州楼市成交量才开始明显回升。当年5月，主城区商品房成交量更是历史性突破万套，从那时候开始，楼市价格也出现回升。而在2008年10月到2009年3月的这段时期，楼市成交量表现低迷，价格持续探底，不少板块还出现房价历史低点。 2012年上半年杭州楼市的回暖，也表现出了类似特征（这次回暖主要由降价引起，并没有调控政策放宽的刺激）。2012年1月和2月，此前已经长期表现低迷的杭州楼市达到历史冰点，市区（含萧山、余杭）商品房仅成交1510套和2182套。3月开始，成交开始显著放量并持续，3月成交6873套，4月成交6923套，5月成交8011套，6月成交11372套，7月成交10041套。 再来看看成交价格。2012年3-5月，杭州商品房成交均价分别为14226元/平方米、14176元/平方米和13313元/平方米，仍呈现下滑态势。到了6月和7月，成交均价才开始回升，分别为14579元/平方米和14753元/平方米。出现这种现象，主要是因为成交数据有一定滞后性，3-5月入市的楼盘，在6-7月才得到体现。 通过对这两段楼市回暖的分析，我们大致可以得出这样一个结论：楼市回暖，需要经历一个筑底过程。在这个时期，成交量往往表现低迷，价格则会继续探底。 现状分析：成交量价低迷 楼市处于筑底阶段 以这样的标准，比照当下楼市，可以发现杭州或正处于筑底阶段。 某研究室分别对主城、余杭、萧山近期的住宅成交数据进行梳理和分析，发现主城和余杭在7月29日-7月31日都出现成交量突然放大，但此后又回归平静。而萧山由于政策利好的消息提前一周弥漫，成交量在7月21日突然高企，之后又恢复到与此前差不多的水平。 以萧山楼市为例，7月7日-8月4日，住宅成交量最高的是7月21日，成交量攀升至114套，而此前五天的成交量，分别为67套、26套、35套、65套、25套。不过，这样的高走势并没有持续，7月22日至26日，萧山住宅成交量分别为37套、41套、24套、36套、44套，单日成交量回落到原来的平均水平。 余杭和主城，也有类似表现。7月29日-7月31日，余杭出现了连续三天的成交高峰，成交量分别为128套、151套、162套。此前三天成交量，仅为79套、37套、55套。从8月1日开始，余杭区住宅成交量，又回落到原来的平均水平。据统计，8月1日至5日，平均成交量维持在85套。 主城区成交高峰出现在7月30日和7月31日，分别成交135套和129套。此前7月24日至28日的平均成交量为60套，而在7月31日之后的五天里，平均成交量又回落到62套。 另外，尽管有公积金贷款降首付等利好政策刺激，杭城还是有不少开发商仍在明降暗折，加入“以价换量”的队伍。根据的不完全统计，从北部新城、之江、九堡，到市中心，都有楼盘拿出实实在在的优惠价；从临平、申花到钱塘江南岸，一批首次开盘的楼盘，也都想以低开入市的“诚意价”博得一个好销量（详见本报昨日C06报道）。 据了解，还有的板块新盘因竞争过于激烈，在短暂亮相之后甚至决定搁置开盘，想等市场好转再行入市。 回暖标志：成交量出现持续明显回升 那么，出现什么样的情形，才能表明杭州楼市真正回暖呢？ 最近两次的楼市回暖，已经为我们给出了答案——首先成交量必须出现明显持续回升；其次，价格也要出现回升，但数据上的体现，可能会落后成交量两个月左右。 “参照最近两次楼市的回暖，如果进行数据量化，可能月成交量到了8000套左右并能持续、价格出现10%左右的回升幅度时，楼市就可以被视为回暖了。”房灵灵专家、首席评论员大老哥分析说。 不过，以当前杭州楼市库存高企的现状来看，杭州楼市回暖尚需时日，成交量的变化已经证明了这一点。不过，从大趋势来看，市场正在朝好的方向发展。“判断楼市的走向，需要依据中央政府现行和后续的调控政策、货币政策等。从最近的政治局会议表述看，下半年未来几个月内，政策只可能趋松，而不可能趋紧。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚最近表示，随着政策的趋松，杭州楼市成交复苏有出现持续的可能性。 在业内人士看来，进一步趋松的政策，可能包括调整首付和贷款利率等降低置业门槛高的信贷措施。 当然，从事物的另一面看，楼市回暖前的这段价格筑底期，对于购房者而言，正是一个不错的买房时机。因为历史经验已经表明，这段时间内，楼市部分板块的房价，可能还会下滑，甚至达到最低点。 现在，购房者所要做的就是，积极看房，多做比较，留心楼市成交量和价格的变化，伺机而动。 |