2007-2014年上半年期末

　　数据解读

　　今年上半年广东省房地产市场的情况不太好？本周，由广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处组成的广东房协市场分析课题组，共同发布了《2014年上半年广东房地产市场分析报告》(下简称“报告”)，报告显示，其实今年上半年的总体市场情况并不是大家想象的那么差，但报告也特别提醒，下半年将有更多新增供应显现，未来供过于求的状况恐怕更为明显。

　　上半年没这么差

　　六月促销显成效

　　报告显示，今年以来广东省商品房销售情况与去年同期比一直在下降。上半年广东商品房销售面积为3846万平方米，同比下降8.9%；销售额为3510.94亿元，同比下降8.4%。其中4月、5月的销售面积、销售额降幅最为明显，此后降幅有所收窄，初现企稳征兆。

　　数据显示，随着市场促销力度加大，第二季度住宅销售量呈逐步回升态势。其中，6月的销售均价是8037元/平方米，为年内最低水平，但当月销售面积创下了年内的新高，这反映出市场促销行为收效明显。与近年同期相比，今年上半年的成交次于去年，但仍处于历史同期的次高水平，这反映出当前总体成交量尚处高位。上半年，广东商品房销售量降中趋稳，成绩不算太差。

　　下半年没这么好

　　近亿方新货杀到

　　但是，下半年的情况依然不容乐观。从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33万平方米和3362.53万平方米，比去年同期分别下降10.5%和14.2%。今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去三年的同期水平。

　　下半年的情况却可能刚好相反。由于过去三年的新开工面积屡创新高，预计今年全年的市场供应较去年更为充足。根据过往多年的平均数据，广东当年商品房批准预售面积大约为上一年新开工面积的80%，而去年全省新开工面积在1.43亿平方米的高位，即便按70%能在今年达到预售条件来计算，今年新增的批准预售面积也将有9985万平方米，加上今年上半年的供应量不多，这很可能意味着新货将集中在下半年推出，到时将出现历史高位的供应量。去年是楼市最红火的一年，当年的销售面积也不过是9836.4万平方米，因此，即便今年能保持和去年一样的成交量，总体新增供应量也多于销售量，去库存压力有增无减(上半年末粤待售商品房情况见上图)。　　

　　企业募资很艰难

　　资金压力近年来第三大

　　上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2%。即便如此，今年房地产企业的募资压力也很大，因为资金成本相对较高。各类资金来源中，虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平，但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%，这类资金来源成本较高，这说明企业资金需求量大，融资成本也在增加。

　　对于开发商而言，销售回笼资金是成本最低的资金来源方式，但上半年其他资金(主要为销售回笼资金)来源为2429.66亿元，同比下降4.1%；若从各资金来源占比来看，上半年销售回笼资金所占比重仅高于2008和2012年同期水平，2008和2012年是行业资金最为紧张的两个年份，这说明当前行业的资金压力很明显。

　　为什么销售回笼资金的占比在下降？这和购房者很难获得个人按揭贷款有关。今年年中，个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%，使销售回笼资金日益艰难。按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果，但银行提高房贷利率、延长放贷时间则是销售下降的直接原因。尽管此前央行要求各商业银行优先满足首次购房按揭需求，但当前信贷环境尚未实质性改善，企业销售回笼资金依然不乐观，也意味着企业的资金结构短时间内难以改善。