“相比限购，限贷对开发商的影响更大，银行按揭贷款大量放不下来，影响开发商的资金链。纯粹的房地产信托，到监管部门基本批不下来。而信托公司以有限合伙人身份投资房地产企业私募股权基金，或投资开发商股权的项目，在审批时相对容易。”一房地产融资的业内人士昨日说。
 

     值得关注的是，监管层尚未明文禁止上述融资方式。
 

      一信托公司人士称，该公司正在发售的一款信托产品便是以上述方式为开发商融资。具体而言，信托公司与房产商成立一家独立的平台公司，以信托公司持有这家平台公司的股权为标的发行信托产品。
 

     “这是个为项目公司融资的空壳公司，信托公司持有公司一部分股权，在此之外，项目公司不会再对外做任何借款，也不会用相关资产做抵押。”上述人士称，由于是股权投资，信托产品收益没有保底并且是浮动的，具体收益取决于项目销售后产生的利润。
 

     而另一种信托公司以股权方式为房企融资的模式是，开发商以有限合伙制的形式发起房地产私募股权基金，信托公司则成为基金的有限合伙人（LP）。业内人士指出，由于信托公司的介入，使得房地产基金的发行更为顺畅。
 

     值得一提的是，信托公司介入房地产基金相当于把基金的融资对象放大了4倍。根据有关规定，有限合伙制形式的私募股权基金的投资人不能超过50个，而信托产品的投资人最多不超过200人。
 

    “信托与PE（私募股权基金）的连接，绕过了人数的限制。通过信托当独立LP，甚至突破了200人的限制。但对于这个做法，监管方迟早会打一个补丁的。”一股份制银行私人银行部负责人说，一般监管层从发现问题到出台针对性政策的时间差是一年半。


    “本质上还是房地产信托，我们认为目前的政策背景下是有风险的，但从收益率上这类产品是最高的，投资期限也比其他Pre-IPO的私募股权基金项目要短。”另一私人银行人士如是说。
 

     多位信托业内人士介绍，信托公司直接投资房地产项目的审批趋严。“但如果是纯股权的信托产品，代表的是市场风险，投资人应该能充分认识这种风险，这类产品审批时相对要容易，当然必须是真的股权。”前述信托公司人士说。该人士还提到，对于信托公司而言，控制开发商项目公司的股权更为有利于把控风险。
 

     此外，股权融资的信托产品没有融资成本，只是对赚取的利润进行分成。以前述在发行的信托产品为例，信托公司持有壳公司的股权比例为40%，其对于销售利润的分成比例为40%，该信托产品给到投资人的收益为浮动。
 

     不过，如何融资最终要取决于开发商的意愿。“开发商不愿拿出股权，哪怕债券融资成本高至20%、30%，也觉得可以承受。”该信托公司人士说。用益信托分析师李旸指出，仅从公开的信托产品资料看，目前成立信托公司介入房地产私募股权基金的产品还不算多。“通过成立私募股权基金融资，很可能是从银行那融不到钱了，或者项目出现问题了。”前述专为房地产融资的业内人士直言。
 

      截至13日，用益信托依据公开披露资料统计的数据显示，今年以来，以股权投资的资金运用方式投向房地产的信托产品有195个，融资规模达718.57亿元；以组合运用的资金运用方式投向房地产的信托产品（信托投资房地产基金归于此类）有76个，融资规模达283.29亿元。