杭州某些楼盘房价一夜之间降数千，为持续低迷的楼市浇上了一瓢凉水。三四线城市房价悲观预期的观点也不绝于耳，近期多个大型房企撤出，房价疲软深度套牢中小开发商，三四线城市的楼市拐点到了吗？近日，南都记者分别到华北、华东和华南样本城市调查。在内地平原型的河南安徽，不少城市自身产业薄弱，难以留住青壮人口支撑庞大的房地产业，而沿海资源旅游型城市则面临季节型人流潮汐，大量旅游地产乏人接盘。

    上述城市的多个开发商和协会负责人告诉南都记者，三四线城市空置率比较高的原因，是综合开发的速度快了一点，整体看“供大于求”，发展前景已经严重透支，不过空城是阶段性的，从长远看，三四线城市的发展前景一定将非常可观。上述有关城市房管部门负责人也表示，应该给新城建设一点时间，这些阶段性的问题会在产业发展的带动下得到缓解。然而，不少三四线城市的新城建设从七八年前已开始陆续启动。如果长期无法盘活，“房地产泡沫”将令很多人很头疼。

    河南固始

    外出务工者买房多

    2月14日，南都记者站在固始县王审知大道一侧的某高层建筑顶层，视线所及之处许多楼盘拔地而起，但居住痕迹很少。业主入住的冷清场面与楼盘开发的火热场景形成鲜明对比。

    固始是河南第一人口大县，多年来有外出务工的传统。全县173万人中，常年外出务工经商人员超过60万人。有公开消息认为，这些托起当地经济“半边天”。

    据了解，固始县工业基础十分薄弱，未形成完整的工业体系。不过在农业方面，其2012年全年粮食总产24.28亿斤，位居河南省第二位。

    “道路两旁水汪汪，别墅建在树中央。商场赛过小香港，夜市到明不打烊。挣钱全靠打工郎。”这是描述固始县的语言，言辞之中折射出该县世外桃源兼具城市繁荣的模样，此外，还透露出这里的经济来源主要靠青壮年外出务工或从商而来。

    在外地创业的钟志平说，“固始框架拉得比较大，似乎要与郑东新区看齐。当地房价和地价一直都在涨，很多人都投入到房地产开发中来”。据其介绍，包括信合和怡和两大开发商在内，证照齐全的开发商有三四十个。还有不少星罗棋布的个体开发商。

    从新固始县政府出来，向右走，陈元光大道两侧正在建的楼盘大大小小超过10个，而每一侧纵深进去，就更加数不过来到底有多少在建房屋。

    钟志平对南都记者说，每逢长假他都会回家探望老人。但是去年国庆，他在离家不远的地方迷路了。原本是一片荒地，被铁皮围起来建楼房，而且初具规模，不能不感慨“这里的房产开发瞬息万变”。

    南都记者在城北和城南走访时，发现前者的入住率普遍高于后者。前者开发早于后者，房价上，前者集中在3500-4500元/平方米，后者在2800-3500元/平方米之间。

    尽管入住率没有官方统计数据，但是以城南一号来说，销售人员表示接近2000套房产几乎售完。但元宵节当天，南都记者走进去，除了门卫之外，未再见到任何人。只有个别房屋门口贴着大红的喜字和炮竹引爆后的残留，显示这里“名花有主”。

    而在城北的湖畔春天三期，南都记者根据房屋外面的空调安装情况，以及房屋装修、晾晒衣物等痕迹，目测入住率不超过五成。而这一楼盘还算是相对较为成熟的。“周边有菜市场，开发商为了方便住户，还建设了小学、中学以及医院。”业主于斌介绍说。

    当日下午两三点，放眼望去，偌大的广场只有两人。于斌说“业主们多在外地务工，这里还有很多是毛坯房”。

    而在距市中心最繁华的地带五分钟车程的水云居[最新消息价格户型点评]·国际城，“本可容纳600户，但入住的业主顶多80户。”一位业主告诉南都记者。

    奇怪的是，尽管各个楼盘显示出不同程度的“空空荡荡”，全城各个售楼部内买房的人络绎不绝。“每年的年二八到正月十六，是当地的销售旺季，其次就是国庆长假。”一位售楼人员如此解释，每年销售量五至七成是在这两个长假完成的。

    一边是开发和销售盛景，一边是入住的稀稀疏疏，固始的房地产开发是不是有点过火了，到底里面存不存在泡沫？

    “到处都是开发的房地产项目，固始人口虽然很多，但市场容量毕竟有限，到时候这些住宅和商铺卖往哪里都是问题。”这是当地一家房地产商的顾虑。

    就此，南都记者多次尝试联系固始县以及河南省住建厅相关人士，均未获得回应。

    一位不愿署名的国有地产开发商负责人对南都记者表示，一般来说，空置房的现象其实还是供需失衡造成的。“村里的人想去镇里，镇里人想去县里，县里人想地级市，地级市想往省会。三线城市去二线城市，二线城市又去一线城市。”可是最基层的政府卖地赚钱，造成房产投放量大于实际需求量。

    不过，此前在固始调研的深蓝房地产咨询公司总经理闫璐对南都记者表示，在固始县买房多为实际需求。“比如原来在县城就有房，只是为了改善需求而买房，暂时未能入住。县镇居民为了孩子读书、结婚等进城买房，更多的是外出务工为了将来退休之后回来居住。”

    上述国有房地产开发商负责人表示，政府是不希望看到崩盘的，可通过疏导手段消化泡沫。“比如提高老百姓收入水平，控制信贷的比率，发展实体经济等，去投资化以回归到使用本质上面。”但是，小城市挤泡沫的过程会很难。

    闫璐判断，当地房地产成本价应在两三千左右。卖到4000元以上，显然已经出现溢价。不过“泡沫还谈不上”。每年春节前后银行的储蓄量惊人，消费力一点都不低，而且离中心城市很远，大城市对它的吸纳力很小。当地人愿意在固始买房，它的房价有很多支撑条件。这就不难理解，一些质量好、造型美观、环境优越的楼盘销售能在九成以上。

    “随着全国城镇化发展，产业要往城镇转移，今后城镇人口会越来越多”。她判断，根据目前固始的城市人口来看，房产投放量有点大，但还在合理水平，房地产开发还有空间。