| 2012北京春季房地产展示交易会暨北京房展20年置业感恩节于4月5日至8日在中国国际贸易中心举办。同以往一样，搜狐焦点在春展现场举办了多场精彩论坛，敬请关注。 时间：2012年4月5日 地点：国贸春展现场，搜狐焦点展位 以下为现场实录 【主持人】：各位春展现场的网友大家上午好，各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎来到搜狐焦点今天在春展现场举办的第一场论坛。今天论坛的主题想跟购房者有一个非常亲密的接触，我们聊的话题是关于目前的楼市严政下给购房者一些支招，来给大家讲讲购房策略的分析。今天请到了四位房地产业界比较有名的专家、学者，给大家聊一聊这方面话题。润泽公馆营销总监 田丰，田总，是我们老朋友，在房地产开发经验非常丰富。中消协律师团 邱宝昌律师，大家经常在电视上看到。旁边这位电视出境率非常高的，伟业我爱我家副总裁 胡景晖，胡总。亚豪机构营销策划中心副总经理 王亮王总。 希望几位今天给春展现场购房者一些好的指导，今天论坛的主题叫做楼市严政下购房策略分析，先聊一聊目前房地产市场它面临的政策的环境，以及目前市场的环境。搜狐焦点前两天刚做了关于楼市回暖的调查，最近不管成交量方面，还有价格方面都有稍稍抬头的一些趋势，我们也是针对楼市回暖的趋势做了这一方面的调查和研究。其实研究下来，我们觉得目前的楼市并没有一些报道中所说的回暖得那么明显。也是开发商以价换量的结果，先请胡总分析分析，不管是一手房，二手房能不能给我们讲讲目前市场上您看到是什么样的趋势？ 【胡景晖】：整个一季度的数据非常矛盾，看一季度成交量，不管新房，还是二手房，基本上同比、环比都是很清淡，相对来讲都是有很大的衰减。主持人讲了3月份回暖的问题，仅看3月份的数据，一手房网签6500套，二手房将近一万套，6500套是12个月以来新房网签量最高值，一万套是二手房12月以来的新高，如果仅看三月份交易量，很多人被迷惑，市场好象明显回暖迹象。但是如果看一季度数据、同比、环比还是非常清淡，这里面反映出市场矛盾的地方，整体宏观调控现在政策没有发生变化前提下，包括最近两天温总理再次强调了关于坚持房地产宏观调控政策不动摇，包括很多专家对合理房价进行评价，昨天有人说至少跌20%，我认为这个可能性不大。尽管如此，我们市场还是笼罩在一个宏观调控之后的限贷限购相对仍然是没有打开市场氛围，整个一季度交易量衰减。 三月创了新高，首先去年关于普通住宅和非普通住宅标准进行调整，调高了，这样人为的导致购房人特别是首次置业年轻人购房契税从原来3%变成1.5%，银行从春节以后大张旗鼓恢复优惠利率现在有的打到85折，现在房价，新房和去年7月份相比下降20%，二手房下降10%左右，我说的是价格。所以受税收优惠、利率优惠，价格下降影响，3月份看到一个似乎的市场成交量上涨，由于购房人群是首次置业，而且是受到政策的影响，单靠这一轮，似乎看到市场交易量回收，我认为最多坚持到6月份就算不错，靠这一批人要想维持全年比较高的交易量是不现实的。跟政府有关部门建议，在宏观调控政策不变前提下，下半年我们能够适度的对改善型置业，因为他们也是自住型，对于置业升级这一部分人群能不能在税收和贷款政策上有所照顾，现在贷款政策，执行认房又认贷，你没有购房但是曾经有两次贷款记录，银行再购房，银行会视为第三套不提供贷款，这是很荒谬的事情。希望下半年政府能够着重把改善型置业适度打开。因为我觉得限贷限款没有问题，但是真正政策应该有一些人性化、适度的调节，现在商品房库存13万套，今年新增商品房7万套，保障型住房10万套，再加上二十万套常规二手房换房量，总共50多万套，在这么大需求量情况下，再对需求采取严重措施是有点过度了。上半年是首次置业，下半年是改善，这两个方面，我们可以适度做一些微调，甚至是松绑。 【主持人】：谢谢胡总对楼市当前的分析，还有自己提出很好的建议。接下来请邱律师聊一聊，邱律师私下讲了自己对楼市调控的一些看法，能不能跟我们网友分享一下？ 【邱宝昌】：作为中国的房地产在现实生活当中是结构性的矛盾，土地所有权是国家的，土地使用权是要规划和计划的，想拿一块地用商业用房，住宅用房都要有规划，但是建立在土地之上商品房就是一个市场收入。这就出现一个矛盾，结构性的矛盾，土地使用的计划用房和建立在土地基础之上商品用房，这是一对固有的矛盾。18万亿耕地用房，土地又有地域性，又有稀缺性，如果让商品房无限制市场化，这与我们土地政策是有不一致的地方。虽然这一块我们国家原来也有相应的归置，对农民，农民原来规定是一户一宅，就是限制的。但城市里面一个人买两套，买三套，买三套。当这个矛盾不突出的时候，投资不过剩的时候这边是基本平稳的。所以在03年非典之前房地产市场价格保持相对固定的，一旦非典以后政策加大了投资，特别是金融危机以后，四万亿的投资，使市场上的资金过多，钱往哪里去？这里面肯定就有一个投资和游资的问题，本来房屋是人民衣食住行的最基本的需求，它相当于我们股票投资和投机了，所以有很多资金进入商品房市场，投资、投机挤占了刚性需求，在这种背景下中央出台了比较严厉的调控政策。 原来的调控越调越高，后来出现了限购，限购是一个政策，它不是法律。所以它肯定是暂时的，也可能要持续一段时间，但是它是有效的。这是对商品房价格的一度攀升起到了遏制，这时候我们要反思，怎样让它健康发展，一方面促进商品房健康发展，又要满足刚性需求。3月份为什么这么大，有很多刚性需求。就像我们要打击投机，要遏制投资，要怎么能够保障老百姓的刚性需求，在这个购房使用权上、所有权上，在承租房屋上，这个政策的制度，我认为需要法规，仅有限购政策是不够的，这个从我们土地法，土地的两元结构出发，国有土地和农村集体土地所有权、使用权，以及商品房市场是一系列的问题，要进行归置。所以很多人提出国家要制定公民住宅的保障房，住宅保障不是公民所有，可以承租，居者有其屋，这是人民一个最基本的需求。 另外一点，怎样能够保证对刚性需求、改善性需求，从金融方面要扶持，看到温家宝总理讲到金融制度要适时适度调整，要打破垄断。能不能对刚性需求的购房者，或者是改善住房者在利率上、贷款利率上能够给一些优惠。同时为了遏制过渡投机，一个人有五套，十套，不同的地方有十套八套的房子，能不能从税收上，比如物业税这些东西来调整，来归置。就像之前出现的这些问题，在社会上怎么去消化，怎么能够让市场健康的发展， 我想这里面有我们价格的一个合理问题，还有政府相关政策的问题，税收政策上，以及在购买具体资格上，原来用的像本市由于各个地方政策不一样，都有限购。比如五年社保、交税这一块给予放开、放松一些。但是从税收方面，避免过度投机。房租市场，建房的，住宅也好，普通住宅也好，不要像股票过山车一样一天一个价，这就是政府的责任。绝对不能让民生的产品损失，一定要确保老百姓的利益，民以食为天，民安居乐天，这里面讲到市民是天，住房安居行乐，我们国家应该从这一方面要有相应的政策，从根本上、长远的促进我们房地产健康发展。当然很多人认为现在是不是买房的时候，我认为只要有需要，你有这个能力买卖是可以的。但让房地产回到03年、04年肯定是不现实的，现在市场物价在涨，房地产价格肯定要涨，但是到不到老百姓的购房预期，还得看市场的变化情况。 【主持人】：从这么多楼盘这段时间销售情况，我估计你们这边会有一个监测，因为王总也是做市场研究的，能不能聊一聊这段时间从你们旗下这些项目，它的成交的趋势，或者它的销量是怎么样的？ 【王亮】：其实刚才几位专家谈到了市场销量的变化，从亚豪的监测数据来看，北京市一季度商品房成交有一个比较明显的特点，中低端的或者满足刚性和首改需求的项目取得了比较好的销量。但是前提是在以价换量大的趋势之下，中高端，比如单价在四万以上的项目来说，成交情况来说不是太乐观。这是一个比较明显的两极分化的趋势，从目前整体的国家宏观调控趋向来说，实际上是有差别化信贷政策的消息在里面，尤其针对刚性需求满足，政府持一个鼓励的态度。在去年10月份以后大量的市场需求都被压抑，由于受到信贷政策、受到了很多项目推迟入市的影响，应该说在今年的三四季度，我们判断会有一个比较大的放量。一方面是北京市往年销量旺季基本在三四月份，这个时间结点大量开发商会让他的年度项目一定会进入市场。包括去年我也看到很多城际郊区的项目，本来要入市，结果市场情况不好推迟入市，这样造成三四月份集中放量，供应端短时间迅速放量，能够给消费者提供更多的产品去选择，这是一方面。 第二个谈到的就是需求端，需求端在去年受到比较长时间的压抑之后，今年受到比较强的释放，这跟银行优惠利率重现市场，跟政府鼓励，或者说对刚性需求适当的鼓励都有一定的关系。刚才说从刚性需求和首改需求来说，这样的项目比较好的。刚才谈到有一个以价换量过程，在五环，六环附近城际郊区项目，像昌平、大兴、通州一些项目，在考虑入市价格的时候都会考虑周边二手房成交价格，和周边老盘的在售项目的价格，实际上有一个把价格定位降低的过程。这样对消费者来说是一个利好，在区域市场可以看到更多的项目，更多的选择，同时价格上还有一定的下浮，这个对消费者来说是一个福音。另外谈到对于中高端市场来说，我们也看到目前还处于一个并购期，或者说在位置不是特别好，但是产品附加值特别高的项目来说，目前成交量影响不是特别明显，这个跟差别化的信贷政策，跟高端人群，高端客户的置业选择有息息相关的关系，整体来说呈现两极分化状态。 【主持人】：谢谢王总，今天也是请到开发商一线操盘手，田总，田总这一方面本身也是对房地产这一块研究非常多，能不能请田总跟我们聊一聊，在目前市场环境下，开发商出来说话的比较少，我们也想听听田总作为开发商这一边，能不能给我们讲讲近几个月不管是你们销售策略也好，还是你们自己的心态，能不能给大家透露一下？ 【田丰】：谢谢搜狐焦点今天论坛的邀请，开发商确实都不太敢说话了，尽管一季度，数据上有比较喜人的变化，尤其3月份，但是所有开发商都认为真正的春天没有到来，尽管立春、清明节仍然过了，我们仍然嘴硬说现在还是在冬天。首先在开发商角度来讲，去年已经大半年了，今年也该让我们吃一点东西了，也该让自己有一个取暖的环境去生存和发展一下，否则的话，中国的房地产都因为限购，都因为政策调控，都因为老百姓抱怨，把这个行业毁灭掉了，我想也不是他们的初衷和愿望。 今年1季度，一月份大家都在春节节日当中，2月份开始，从我们角度来讲，客流量回升非常明显，客流量明显回升，一方面代表了市场真正的需求是存在的。这个需求背后尽管已经受到了限购，受到了对于政策的分析跟影响。这些多重因素限制，但是仍然在北京快速城市化，大都市进程当中源源不断回归客流量稳步的回升有支持作用。3月份市场成交并且突出了，尽管两会过后，大家对于房地产、房产税等等出台，仍然有深深的担心，但是两会之后成交量没有下跌，这是实际的情况。在北京的房地产过程当中，第一老百姓已经比较接受目前的市场状态了，我们可能回想一下，不往远说了，七年前仍然在国贸，如果有一项目说自己卖两万，老百姓直接上去说：“呸！你不要脸”，谁要卖这么贵。但是现在对于北京城房价来说，两到三万元这样的价格，基本上是大家心态会接受的，这也是伴随着老百姓置业成熟，和房产市场自然发展规律之后，大家的一个共识。 第二个可以看到百姓置业更为理性，基本上在以前都是靠营销某一个项目说一些名头，开盘的时候有日光、有月光，但是今天可以看到目前的最起码的3月份市场特别健康，没有某一个项目我日光盘，接着调高价格，接着小幅快跑，甚至有的楼盘雇点民工，制造点人气，这些好象都看不到。看到更多的是每个项目都在像涓涓溪流像流水一样，每天正常的成交，这个成交相对比较稳固的，尽管这个稳固不是以前开发商预期以前一天卖一百多套，好几个亿的值，但是起码可以看到一年起码是一个比较稳健的发展过程。 尽管我作为开发商代表，但是我个人也是老百姓，还是想从老百姓角度看看市场，谈谈我的看法。在最需要买房的时候来买房，今天的房地产市场可以肯定的是把房产作为一种投资商品来进行投机性这种购房，确实已经不存在了。经常有老百姓在说我们到底什么时候买房，什么时候合适，我想这种仍然是带有投机心理，这个说法可能相对长时间不会存在了。现在老百姓仍然要我的投资渠道第一要稳健一些，不是投机的。第二更多关注房屋本身功能性、实用性、性价比，比如一个项目在南六环以外，再谈轨道交通优势，再谈便捷生活配套还是不现实的，毕竟会受到项目发展制约。现在大家关注更多关注邻里关系，社区文化，房屋漏水情况，老百姓心放得更实在一些，开发商脚步也会走得更稳健一些。 【主持人】：很多购房者在选新房的时候，新房不像二手房已经住过的，能挑一些毛病什么的。能不能给大家讲讲购房一手房，购房者怎么样挑选，有什么样注意事项？ 【田丰】：经过去年相对滞销的过程，在一二月份市场会涌现出大量的新房的现房。老百姓对于现房挑选更为直观，房屋不再通过样板间出来，现场的房屋实际的质量、格局，甚至阳光的表现，都会通过实物的感受得到。 【主持人】：您是建议购房者能够挑选开一些现房，实际考量一下是吗？ 【田丰】：对于一房条件购买，有条件购买现房就买现房。现在更多的关注除了销售员以外第三方声音，可以多上网站看看，比如上搜狐焦点看看网友对项目的评价。 【主持人】：谢谢田总，刚才讲了有关一手房购房方面的东西，邱律师，您作为律师，因为您接着消费者案例，您又是中消协接受消费者案例肯定特别多，能不能跟大家讲讲购房过程中，消费者容易遇到哪些陷阱，大家怎么注意和避免？ 【邱宝昌】：前一段时间限购政策没有出台之前，或者刚刚出台的时候，当时是卖方市场，对于普通购房人来说，一房难求，所以开发商制定的价格没有规定，所有的条款没有规定，并且还有一些补充条款。并且加上一些楼盘没有预售了时候开始内部的认购活动，后来出现了很多的纠纷，在金融危机09年的时候，后来出现了一些退房潮，后来房地产市场又反弹了，价格往上拉，当时很多人说消费者有退房的自主选择权和后悔权。 我当时就提出一点，像网络购物消费者知情权受到严重限制的时候，应该给予消费者后悔权。但是对于像房屋这样大额的交易，消费者也做了很多的比较，如果简单的给后悔权的话，那么我们要考虑到合同的稳定性，对买方和卖方的稳定性，还有交易成本，不能随便的去解除它的合同。当然有欺诈这是另当别论，一般市场价格的降低，或者抬升去解除合同，不符合合同法里面解除合同条件的话，不易轻易解决。很多在外地买的房子主要是投资性的，委托物业管理出现很多纠纷，自己是不住的，所以购房有需求的，有投资的。签合同时候原来有很多面积的问题，小区物业的问题，等等有很多问题，现在房地产严控以后，大家都注意知情权、选择权、公平交易权，货比三家，从选择上自住型、投资型，有没有购房条件。 当时限购的时候，刚开始一个中介让他去买，当时房子很贵，在北京七八万一平米，当时是一个认购，后来认购期过了以后，他还没有购房资格，是外地人，买不了退六百万定金。购房人不能说是盲目，买的时候好买，不好买的时候，条款什么都不注意这样能买到房是不行的。买房的时候任由去讨价还价欺负，你买什么样的房，需要什么样的条款，包括对物业的要求，在合同里都可以去约定。因为买房的时候可能是一次性合同，最后物业的合同是终身的，只要不变化，不改善业主的身份，这个物业合同是长期的，所以物业的选择，业主权利的行使，这一块一定要考虑。这一块具体案例很多，北京市工商局和房地产建委有这样的示范合同。对于一些合理性合同，开发商可以协商合同买卖当中去。 【主持人】：在购房中可能会遇到您刚才说的一些问题，遇到这种情况，购房者怎么样维权，或者怎么样维护他自己的权益，能够更加有效。现在很多人不愿意打官司，不愿意走法律程序，觉得很麻烦，觉得拖的时间比较长，您能不能从消协角度给大家建议一下，有什么样快速可行的方法？ 【邱宝昌】：消费者首先拿到合同，合同要签好，如果合同签完以后，遇到不公平的，甚至是欺诈的，可以和开发商协商，协商以后有投诉、申诉，像有的没有销售资格，没有销售许可证的，在规划当中去卖的，出现纠纷的，往往协商是很难解决的。大的开发商，你在选择的时候，可以降低申诉。如果是起诉的话，最高院有司法解释。这里还有一点，在北京市消费者协会在今年315成立了一个人民消费调节委员会，专门协商调节消费纠纷的，这个调节不同于一般消协调节。 我们由人民调节法，北京司法，北京工商局，消费者协会联合成立了北京消协的人民调节委员会，对重大疑难消费纠纷调节，一旦调节以后，它是在法院确认以后，是有约束力的。不像原来调节以后不履行，不履行翻过来重新起诉，重新去判决。经过人民调节委员会调节的案例，人民法院一旦确立以后，就享有法律效率，有重大疑难消费纠纷，双方都愿意调节的话，这样一旦调节以后，经过司法确立以后，是有追述力的。当然有的是通过诉讼解决，诉讼可能有一个时间成本，费用成本，最后的结果，有的明明是欺诈，得不到赔偿。这里面有很多因素，某一方面可能有不真实的宣传，是不是构成根本违约，根本欺诈，法院也不好确定，希望消费者有平常心态，你的权益受到侵害，应该去主张，但是一定注意要合理、合法，也要适度。 【主持人】：因为一手房合同基本上是标准合同，可能没有太大问题的话，就不会有多这种纠纷，对于二手房来说，不管从买房环节，还是租房也好，都会遇到很多不稳定的一些因素，想请胡总这一方面给大家讲一讲，有什么购房的策略，还有什么要注意的事项？ 【胡景晖】：刚才邱律师也讲了，买房、卖房过程中大家还要尊重契约精神，过去这些年房价上涨的时候，大量的业主违约，卖了一半不卖了，宁可定金双倍返还，或者找一些细枝末节的问题，一旦房价下降了，出现了大量的买房违约，也是中间能找茬，就找一些茬，找不到茬，定金就不要了。首先是要遵守契约精神，包括砸售楼处这种行为，这种人应该抓进去。房价跌了去售楼处砸，人民币贬值去砸银行，股票贬值砸上市公司，这不是伪本不伪本的问题。首先基本还是要有契约精神，二手房交易环节中，二手房网签过程中也会有一些政府一些示范文本。 另外二手房交易环节中比较重要的，当然房屋基本上是现成的，这个过程中，我们更要关心的是房屋的权属关系，涉及到单位二手房商品房，也有经济适用房，甚至还有限价房等等，在一些特殊房屋，比如上市过程中要经过蓝岛审批大厅复合审批，面积超大的，原来单位拿到房子业主要按每平米四千块钱补齐，一定要事先约定好谁补齐。所以在权属关系上，二手房是什么权属关系，权属关系对应政策上是否需要一些审批环节，或者进行一些期权补偿。除此之外就是一些交房环节，有些人卖掉手里房子，买了更好、更大的房子，但是有可能买了大房子，有的开发商不按期交房，但是他的房子约定一个时间要交给你，这时候他总不能睡大街上吧，所以交房时间约定好，包括二手房交易过程中一些房屋附属设施，是否保留下来，比如说暖气比如卫生间一些设施，这里没有详细约定，可能就拆走了，而购房人以为这个是归他的。这个在权属关系，交界时间和方式，包括房屋附属设施和细节上，要做一些更明确的规定。 【主持人】：谢谢胡总。接下来想请王总给我们聊一聊，从您的角度，能不能给大家讲一讲，您认为购房中需要注意什么东西？您有什么购房策略能跟大家分享？ 【王亮】：因为我是做一手房营销的，我还是想谈一谈在2012年，或者今年市场不确定性特别强的市场环境下，购房者如何选择自己的适合物业。第一个想比较稳妥的能够购买一套住房的话，还要选择品牌开发商，从我的感觉角度，大型上市公司，或者全国型品牌，或者在北京有多个项目开发经验，已经有一些成熟小区入住的，有些业主已经住在他所开发的房子里，这样后续开发出来的物业相对来说从房屋质量，从开发商物业信誉方面，可能会更加稳妥一些。这是从大型上市公司，或者大型品牌这是一方面。 第二个政府已经很明确了，三四环之内很难有商品房和期房出来，未来北京市商品房和期房主要围绕五环，或者五环外，尤其围绕北京几个城际郊区，在这些区域买房的话，尤其刚需置业客户除了考虑品牌之外，还要考虑交通问题，我们考虑一个项目自身商业配套，或者生活配套，一般在很多项目里有很多自身商业配套设施，包括幼儿园，甚至小学，教育类、生活类、商业类的。你这个项目如果卖完了，后续商业也销售完毕，早晚配套也会齐的。尽管周边配套比较弱，但是他自身的配套也会有。再有如果无法控制的话，从市政来说，政府来说，周边是否有很便利的交通设施，你能控制的主要可能不需要更多的考虑，但是你不能控制的，可能周边的交通设施，交通路网的设置，以及你项目周边的自然环境，周边的市政道路是否政府已经做完了，周边的绿化设施，或者绿化率是否足够，这些是消费者首先要面临考虑的问题。只有外部的环境和条件你基本满意的条件之下，再去选择你在这个区域里的物业是谁开发的，是否有很好的口碑，第二项目自身是否有配套设施，比如商业类、教育类和其他类的，首先外部环境考虑好之后，再考虑内部自身是否满足自己的需要，就要这样的。 【主持人】：都是一些很实用的一些信息，最后请几位嘉宾给我们聊一聊其实目前不管是从购房人也好，可能从开发商自身也好，大家都对未来的趋势有一个不太确定性，或者不好判断的一些东西。很多人说两会是房地产一整年，尤其是现在这种严政下，它是一个风向标的作用。两会刚刚过去，大家能不能对接下来大半年房地产市场稍微有一些自己的预测，或者自己的看法，然后给购房者一些建议？ 【王亮】：实际上今年是中国和世界都在政府换届的一年，政治局面的变化，我相信对经济层面会有比较大的影响。我们之前对房地产政策调控，和量价关系走势我们有一个基本的论断和研究。每当比如北京市房价和销量达到高点的时候，政府一定会出手调控这个政策，政府出手一般周期一年半到两年时间，房价会进入一个非常平稳的下行状态，销量一般会在一年左右进入谷底。也就是说当销量在一年半有所抬头情况下，房价一般进入谷底的阶段。一般还需要差不多半年到一年的时间，这个量价齐升局面才会重现进入到市场运行之中。目前这个阶段，我判断是销量进入谷底，正在逐步的回暖和反弹的阶段。量价关系之前的走势，我们认为房价还会从今年下半年真正完全进入谷底的阶段，也就是房价进入谷底，比销量进入谷底还有半年左右的周期。我们大的判断2012年中国房地产市场是一个逐步触底的过程，可能2013年是一个逐步企稳的过程，2014年才是从以往规律来看，才是一个逐步上行的阶段。这是我们多年研究政府政策和量价关系周期性来说这个事儿。 【主持人】：谢谢王总，胡总您的观点呢？ 【胡景晖】：首先从自住型购房来讲，今年是一个选择余地比较大，买到便宜房子，或者买到高性价比房子机会比较多的一年。因为历史上北京房价在前几年降过，时间太短暂，大概08年11月份、12月份，到09年4月份，不到半年时间。09年3月份的时候，那会儿春季房展会之前组委会要求进场楼盘一定要优惠打折，直到4月份真正开盘，进场楼盘没有一个优惠打折的，我就发现市场开始转向了。08年11月份到09年4月份那一轮价格回落其实幅度很大，但是时间太短了，很多人没有反应过来，09年4月份历史刷了最高值，目前全市一手房均价，邱老师说不要期望回到03、04年水平，那是不可能的。我们现在监测目前北京市新房销售均价相当于2010年3月份水平，温总理刚说控制房价之后出的几个高价地，就在高价地之前水平，现在基本上回落到那个价格水平了。应该说股票讲究第一支撑位，已经到了这个位置。 而且刚才也讲了今年相对价格比较低时间会比较长，所以给大家提供了一个房子多，50多万供应，买到合适房子比较好的机会，所以大家还是要积极关注市场，积极选房，这个过程中不要抱着一个抄底心地，老是想在最低点去买，这个低在技术上操作可能性很小。第二，有可能真的价格到了底，但是你想要的那个项目可能想要那个楼层、户型、朝向没有了，所以这个也没有什么意义。我觉得在目前价格相对比较低，选择比较多的情况下，对大家来说今年会是一个买房好时机，时间持续比08年、09年要长。 另外一个就是投资，房地产不是不可以投资，但是以往多套持有住宅的形式肯定是不行了。大家看今年房展会旁边叫国际购房嘉年华，其实早在前两年房地产投资已经有三个明显转变，第一个转变物业类型转变，开始向投资住宅转向投资商业地产，第二个投资区域发展，从境内投资，境内受到限购政策影响，开始转向海外，有可能内地人在香港春节期间去买房子也有。所以投资的物业类型转变，投资区域转变，还有投资方式发生转变。以往说房地产投资都是直接投资，什么叫直接投资，你直接去买一个房子，不管商铺、写字楼还是住宅，但是大家可能在去年，我们在境内发行两只REITs，人民币计价发行投资海外商业地产，目前由于国家证券法、信托法和基金法有冲突的地方，所以这个条款正在修改，这个条款修改以后，在国内可以以人民币计价方式发行房地产投资基金，用这个基金建立投资商业地产。以前我们投资房地产是直接投资，接下来很可能通过基金，就跟很多人买股票式基金一样，通过REITs间接投资，房地产不是未来不能投资了，但是投资方向会发生转变，从住宅转向商业，从境内转向境外，直接投资转向间接投资。当然这些间接投资标的物有可能还在境内，有可能将来把王府井国贸做成REITs在国内发售，大家还是要关注房地产这样个投资品，只不过投资方式和理念与以往有所转变。 【主持人】：谢谢胡总一些好的建议，邱律师有什么看法？ 【邱宝昌】：第一，中央对房地产调控政策是坚定不移的，第二两限房，保障房在去年加大这个政策，不管是开发商、消费者，都期盼着房地产价格合理。我自己自我感觉，房地产价格稳中趋紧应该是一个趋势。但是市场有很多不确定性，对于消费者购房，应该综合考虑各方面的情况，不要盲目冲动和跟风，这样可能是合理理性一些。 【田丰】：两会开完一段时间，现在仍然可以看到党和国家媒体，报纸上有一些社论的发表，注意仍然有一个词儿跳进大家视线，“不折腾”，中央对于房地产整个政策走势仍然希望有一个相对稳定的环境，限购的话，有人说在进行阶段性治疗，像打麻药一样，可能这个麻药期会相对长一些，这个政策的相对稳定性，可能也会在今年表现得更为突出一些。再回首看一下，可能从北京房地产，或者中国房价一直有一个大阳线走势以来，上次那个拐点出现，或者阳线第一次拐点出现是在上一个奥运年，就是08年，今年又是一个奥运年，当然今年奥运会不在咱们这儿开，在大洋彼岸伦敦，大家关注伦敦的房价可能会有一个参考。但是我直接来建议的话，2012年是一个仍然以稳定的价格，稳定的政策来支撑的一年，老百姓到底需要买房，如何买房，我觉得是一个特别悲观的事情，不是靠一个宏观论坛跟宏观的专家的讲解能够解决的问题，一定是看个人的情况，去了解具体每一套房子的信息，来做出个人的决断。 【主持人】：今天感谢四位嘉宾给我们购房者提供一些很好的建议，四位嘉宾不约而同对于房产的建议是有自住的需求的话，就可以合适的项目，合适的位置，或者您自己认为合适的价格就可以出手去购买，这其实是给购房者一个非常中肯的建议，其中提到了很多购房策略的东西，值得大家之后慢慢去参考。接下来我们搜狐焦点的展位还会有很多的论坛，每天上午和下午都会有，也希望各位网友能够关注，感谢四位嘉宾的到来，谢谢。 |