尽管楼市依然火爆，“万保金招”四大房地产上市公司股价都已跌至2012年底的低点，有媒体报道称，万科A

  恰逢楼市“金九银十”的销售旺季，“刚需”购房者却发现这样一个难堪的现象，在房地产税等因素的影响下，北京等一线城市二手房价格仍然稳步上升，而银行房贷资金却不断紧缩，但是尽管房贷利率上升，早买房的成本依然比晚买房低。

  23日，北京市下发两大楼市调控政策，对房价走向的影响有待观察。而银行房贷全面紧缩，或难以抑制房价上涨，反而增加了刚需的购房成本。

  各银行全面收紧房贷

  今年中期，各银行资金全面收紧，银行间隔夜拆借利率持续暴涨，资本市场债市资金价格也一夜飙升，同样，这对房地产市场也产生了极大的影响，8月份以来，各大银行不约而同的收紧房贷。

  日前，银行普遍收紧住房贷款，首套房贷利率优惠已难保证，部分银行特别是在二三线城市的银行不打折甚至已经暂停发放房贷，即便是放款，放款时间也难以确定。

  据最近相关报道，“上海、广州、深圳、天津、杭州、南京等地各大银行惜贷现象出现，大多数城市首套房8.5折利率优惠已难觅”、“19家银行2家停贷，有折扣的银行只剩5家，且最低折扣仅为9折，大部分银行已经恢复到了基准利率”、“目前北京已经没有九折以下的房贷了，以往5天至10天拿到贷款，现在或需1个月”。

  23日，平安银行发布的三季报显示，该行前三季度房贷共放款81亿元，住房按揭贷款余额674.03亿元，占不含信用卡个贷余额的29.09%，而在2012年末，这一数据占比为39.98%；另外，该行住房按揭不良贷款率由年初0.24%上升至0.44%，原因之一为前三季度房贷(含住房按揭贷款)发放量减少。

  另有消息称，深圳、广州、太原等城市的商业银行甚至实施首套房贷利率上浮10%-20%。

  与各银行全面收紧房贷相对应的是，目前全国范围内房价依然持续上升。

  9月份全国房价普遍持续上涨

  22日，国家统计局发布信息显示，2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

  9月份，新建商品住宅(不含保障性住房)价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。

  9月份，二手住宅价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。同比价格变动中，最高涨幅为17.8%，最低为下降5.3%。

  9月份，北京市新建住宅价格指数同比上涨16%，新建商品住宅价格指数同比上涨20.6%，二手住宅价格指数同比上涨17.8%。

  另外，统计局数据还显示，与8月份相比，新建商品住宅和二手住宅的价格也呈普遍上涨趋势。

  房贷收缩抑制房价或有限

  事实上，银行房贷全面收紧，对房地产市场的抑制作用或非常有限。

  目前全国范围内的房价涨幅远超房贷利率的涨幅，这在北京、上海等一线城市更加明显。

  也就是说，尽管房贷利率上升，但是早买房的成本依然比晚买房低，房贷收紧或只会提高刚需的购房成本。

  从传导机制看，房价的不断上涨，早买房成本更低，而房贷利率优惠减少，使得刚需购房者以更高的利率买房，房贷利率还有很大上浮空间，而由于刚需消费者的抓紧抢购致需求上升，房价进一步螺旋式上涨。

  为调控北京市房价增长过快，23日，北京市多部委联合发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》以及“京七条”。

  《京七条》从多方面强化对北京楼市的调控力度，在抑制需求的同时，增加限价供给。

  对此，有分析人士认为，北京市此次出台措施在稳定购房者预期的同时，直接对开发商施力，从房企的土地购置、融资、税务、以及销售资金等各个关键环节加强管控，迫使房企降低定价和利润水平，对房企的经营能力影响较大，而北京市对房地产调控的示范效应，或将引发全国效仿。