陶春宇

　　9月的第一周，可谓是地王周。地王纪录不断地被刷新，继9月4日下午北京（楼盘）出炉单价地王，9月5日上海（楼盘）的总价地王也来了。

　　这个市区仅剩的黄金地块之一“徐家汇中心项目”，经过半小时激烈竞价，被新鸿基豪掷217.7亿元拿下，总价仅次于广州（楼盘）亚运城（楼盘）地块，也是上海迄今为止总价的最高价。

　　而北京的农展馆地王项目，经历69轮竞拍后，以高达7.3万元/平方米的楼面价轻松刷新北京单价地王纪录。另外，据媒体报道，杭州（楼盘）和苏州（楼盘）当天下午也诞生了新的地王。

　　地王纪录不断被刷新，让人产生了没有最高、只有更高的猜想，与此同时，不少专家和行业内人士开始不断地警示风险：如果地王频出已经超出市场能够承接范围，市场的平衡、良性循环就会被打破。万科董事长王石甚至以李嘉诚抛售上海和广州的项目来作为例子，警醒大家小心楼市的风险。

　　2007年，也是地王纪录不断地被刷新，楼市步入狂热的时候，而接下来的2008年，就是楼市的寒冬期，不少企业濒临资金断裂的边缘。

　　没有想到随后的四万亿投资和楼市的救市政策让一些房地产企业得以起死回生，于是有了楼市越调越涨的怪圈出现。然而，清醒的房地产行业人士仍然心怀谨慎，著名的英国经济学家弗雷德·哈里森(Harrison)的房地产周期理论也曾预言，房地产市场18年一个轮回。

　　哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家，他曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。他认真研究了200多年来英美经济和房地产发展的历史，认为一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。

　　哈里森理论在西方几个国家以及中国香港都得到了验证。美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1992年一个更大的泡沫破裂，历时18年；香港房地产1985年开始复苏，中间经历惨痛的崩盘，人均资产损失273万港币，到2003年香港房地产业再次复苏，历时18年。

　　如果说，以1998年作为中国房地产市场化元年计算，本轮房地产周期已经进入第15个年头。看起来好像哈里森的“18年周期”模型在中国失效了。但是我们不能就对房地产市场的过热势头掉以轻心。

　　中国的城镇化进程还没有走完，这是支撑房地产市场前行的最大动力，但是人口红利即将在未来的几年消失，又是中国房地产市场最大的利空。也许是不断加码的房地产调控延缓了内地房地产的运行周期。但如果真的有一天，多空因素到了一个拐点，房地产泡沫真的破灭了，那将不是我们所希望见到的，毕竟房地产行业内的绝大多数人不希望一时的疯狂葬送了楼市的长期稳健健康发展的大好局面。