一面是地下车库大量车位闲置，一面是地面车位吃紧车辆乱停，由于不少开发商坚持车位“只售不租”，导致不少小区出现停车难的问题。不过，从今年5月1日起，这个问题将会得到缓解。近日，新修订的《江苏省物业管理条例》正式公布，从5月1日起正式施行。

    关键词：停车位

    卖不掉的车位不能只售不租

    新的《江苏省物业管理条例》明确规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

    据记者了解，目前扬州小区的车位主要有三种情况，一种是开发商买断人防工程70年的使用权用作车位出租，第二种则是开发商自建的自有产权车位用于出售、出租；第三种则是地面车位由物业出租。扬州市物业管理商会秘书长吴琪告诉记者，扬州多数的小区开发商都将自建的车位拿来出售、出租。这就存在一个问题：部分小区车位卖不掉，但开发商拒不出租甚至封存，导致了资源的大量闲置。吴琪认为，新规规定“建设单位不得只售不租”，也就是说对于有产权的可售车位，并不禁止开发商全部或大部分出售，但是多出来的车位，要租给业主。”

    记者了解到，在1月初，西郡188花园就发生了开发商地下车位只售不租，小区业主车辆需要刷卡进门导致的拥堵事件。对此，吴琪指出，该规定施行后，开发商的自有产权车位就不能挪作他用或者只售不租，对于缓解小区停车难的问题有积极意义。

    关键词：公共维修资金

    六种情形可应急提取公共维修资金

    住宅专项维修资金属于业主所有，但动用这笔钱，需要“三分之二”以上的业主同意，程序繁琐。此次新条例明确，出现六种危及房屋安全情形之一便可以应急提取：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；以及危及房屋安全的其他情形。

    吴琪告诉记者，以前用专项维修基金，比如电梯坏了，物业必须先找业主签字再到房管部门申请，这样就延误了电梯的修理时间，给业主的生活带来不便。新规出台以后，一些特殊的情况就可以应急使用资金，“先修理再补手续”就将避免这样的问题。市房管局物管处相关人士告诉记者，去年9月相关部门就联合出台《关于住宅电梯检测评价和物业规范管理有关问题的通知》，对于存在严重事故隐患或严重影响使用功能，需要立即对电梯进行维修、改造和更新的，相关业主不能及时形成法定多数意见，物业可按程序提出专项维修资金应急申请。

    关键词：物业费

    政府指导价每三年评估一次

    对于小区物业收费的标准，新条例规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，是否继续实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商，提高服务档次，增加服务内容，同时业主也将相应支付高一点的费用。新条例也进一步明确，实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。“人工成本增加，政府指导价长时间不调，物业公司只能自己上调物业费。扬州现在很多的小区都上调了物业费，但是没有到物价部门备案。一旦调整幅度较大，业主的抵触情绪也很大，就会导致物业费难收等问题。以后，每三年内进行一次评估，由主管部门制定基准价与浮动幅度，就可以避免这个问题。”吴琪说。

    关键词：电梯

    开发商将预交电梯更新费

    目前住宅项目小高层、高层渐成主流，今后电梯坏了怎么办？新规提出，5月1日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，建设单位应当在交付使用前，按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。“这个规定是着眼于未来的。现在的小高层、高层越来越多，时间长了电梯肯定需要维修或者更换。一栋11层的小高层，一户业主就要掏几千元，假如1—3层的业主不同意，维修就会陷入困境。开发商预交电梯更新费，就可以为未来电梯的维修或者更换解决资金问题。这项规定对业主有好处。”吴琪说。吴琪认为，新《管理条例》的颁布，对业主、物业和开发商都是很公平的，填补了目前物管工作中法律的一些空白点，对于解决目前存在的停车难、电梯维修难等问题都起到积极作用。