2012上海楼市，走势如同标准的过山车，在经历了回旋、翻转、见底后，又重新上扬，最终平稳安全地到达终点。回忆2012年，12月份那高翘的“龙尾”印象深刻，在高端市场复苏的影响下，全年一反常态地以12月份成为成交顶峰。不过，正如任何在过山车上的人一样，刺激永远是排在安全之后的一样，明年楼市“求稳”仍然是主基调，专家预计2013年新房市场中，交易量及成交价或将呈现出稳中有升的趋势。 两年来首次出现供小于求 在一片“看不懂”的声音中，刚过去的2012年12月全市商品住宅成交面积超过115万平方米，成为全年楼市成交的顶峰，同时也是2011年以来单月成交的最高点。随着最后一周的火爆行情，2012年的楼市也尘埃落定。全市商品住宅成交面积为933万平方米，相 比 2010 年 上 涨27.9%。去年全市商品住宅成交面积呈现出明显的回暖趋势。不过成交量依然在历年中处于相对低位，未能达到2010年的成交水平。供应方面，去年全市商品住宅新增供应面积仅为890万平方米，首次跌破1000万平方米大关，达到2006年以来的最低点。在经历了连续两年供过于求的行情后，全市商品住宅供售比降至0.95：1，截至1月3日，网上房地产数据显示，上海在售新房库存终于回落到了千万平方米以下的水平，为996万平方米。 汉宇地产市场研究中心分析师认为，从今年开年所制定的销售目标可以看出，基本走保守路线。而随着进入下半年之后，交易量表现出向上势头，大部分大型房企均超额完成全年销售指标。不过由于2011年初调控政策刚始，当时房企普遍非常谨慎，拿地很少，两年的开发周期一过，就使得今年年初的新房供应量可能会有所减少。 全市均价小幅上涨 2012，房价到底涨没涨？由于入市时机、买房所在的区域等各不相同，每个人得出的结论可能大相径庭。从整体上来看，根据德佑地产的统计，去年全市商品住宅成交均价22473元/平方米，环比上涨2.1%。连续两年全市均价涨幅缩小至3%以内，体现了调控对平抑房价的效果。今年全市均价的上涨与成交结构的变化有较大关系。今年外环内商品住宅成交面积环比大涨在全市所占份额也有所上升，导致均价上涨。 去年各环线商品公寓价格走势表现出了较大差异。由于2012年单价10万元/平方米以上的市中心顶级豪宅成交面积相当于去年的2.4倍，直接导致内环内均价相比去年大幅上涨15.3%；而内中环和中外环的商品公寓均价则出现了小幅上涨；与外环以内区域均价上涨相对应的则是外郊环和郊环外区域商品公寓均价双双出现下滑，外围公寓项目也成为了今年价格松动最为明显的项目类型。 与去年成交面积榜前十几乎为刚需楼盘所垄断不同，今年成交面积榜前十类型较为丰富。既有旭辉[简介 最新动态]上河苑这样单价不足万元的低端楼盘，也包括中海[简介 最新动态]紫御豪庭、海珀府邸等中高端楼盘，这也反映了楼市成交结构的变化。保利[简介 最新动态]叶城的成交面积达到17.1万平方米，连续第二年成为了全市成交面积最大的商品住宅项目。 单年现六套亿元豪宅 2012，有意向改善居住条件的人增多了。卖掉手上的一两套房子，加上手上的现钱，再加上贷款……这时他们发现，原来传说中的别墅、大平层离自己并不遥远。根据高端市场数据显示，2012年，全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交面积为44.8万平方米，相比去年上涨21.3%。经过长期观望后，今年以来，高端需求的入市势头颇为迅猛，加之部分高端楼盘的积极入市，促成了成交的上扬。 徐汇和浦东是高端楼盘成交最为集中的区域。徐汇区的高端市场成交，主要集中在徐汇滨江的海珀府邸、尚海湾豪庭[最新消息 价格 户型 点评]，以及徐家汇板块的徐汇中凯城市之光。前者依靠徐汇滨江的规划利好而热销，后者则是徐家汇板块近年来罕有的一手楼盘。而在浦东陆家嘴地区，随着滨江凯旋门[最新消息 价格 户型 点评]和中粮海景壹号[最新消息 价格 户型 点评]在今年的先后入市，该区域成为了全市单价10万元/平方米以上顶级豪宅成交最为集中的区域。2012年，全市共计成交亿元豪宅6套，中粮海景壹号占据了其中三套，另外三套分别来自于翠湖天地嘉苑、华洲君庭以及万源城，其中华洲君庭7月售出的一套别墅总价高达1.35亿元，为去年沪上一手市场的总价楼王。单价方面，滨江凯旋门在年末售出的一套房源，单价高达19.7万元/平方米，成为今年沪上一手市场的单价楼王。 反观别墅市场，却呈现出“低单价、低总价、低面积”的“三低化”发展。由于限购的影响依然显著，因此高端别墅成交低迷，相反的，一些经济型别墅则因为满足了改善性需求的入市，获得了不错的销售成绩，从而导致全市别墅市场向全市别墅均价不但相比去年大跌13.8%，套均总价更是由去年的713万元大跌至今年的599万元。 从成交排名来看，今年成交面积前十的别墅项目均为经济型别墅项目，无一均价超过3万元/平方米。值得一提的是，经济型别墅云集的原南汇区域在前十中占据了半壁江山，该区域也是今年别墅成交最为集中的区域。 租金涨幅首次年末“翘尾” 2012年租赁市场表示出强劲持续上涨势头，全年保持较稳的状态，12月租金涨幅达到旺季水平，是历年来首次出现的年末“翘尾”。 值得一提的是，租赁市场中中端市场涨幅翻番。上海房屋租赁指数办公室所监测的11个区全部上涨，其中，市中心内静安、徐汇涨幅居前，分别为0.82%、0.69%；其余如浦东、虹口、闸北分别上涨0.49%、0.46%、0.45%。中端房2012年保持一贯的强劲势头，其需求已超过以往的低端市场，主要原因在于租客结构中，不少从原来单身租房变为合租或家庭租房。如选择与父母、子女同一或临近小区租房，方便互相照顾，甚至将自己未到期的房屋转租。如浦东上南、静安曹家渡、徐汇徐家汇、普陀中潭路分别上涨1.01%、0.82%、0.80%、0.71%。尽管整个中端市场挂牌房源最多，但在供需不平衡的板块，尤其是之前租金超涨、如今相继出现滞涨甚至下跌的情况，如浦东塘桥、碧云分别微涨0.07%、0.05%；而新黄浦打浦桥、宝山淞南分别下跌0.23%、0.15%。据悉，在供需、通胀、租金回报率较低等多重因素下，未来租金仍有较大的上涨压力。 2012年楼市“三步曲” 明年年初将有后续楼市新政出台进行干预的信号愈发强烈，这将直接影响明年楼市整体走向。汉宇地产市场研究部预计，这一系列的调控政策，并未是出于打压整个房地产行业所考虑，“求稳”仍然是主基调，因此2013年新房市场中，交易量及成交价或将呈现出稳中有升的趋势。 从供需情况来看，截止到12月30日，全市商品住宅新增供应面积为891.18万平方米，与全年成交相比，基本呈现出供求均衡状态，供求比为1：1.02。从整体走势来看，全年交易表现大致呈现出三个增长阶段： 第一阶段（1月至3月） 由于1月份恰逢春节长假，因而受假期影响，交易量出现显著下滑，而随着季节因素影响效果有所转淡，再加上一部分被积压多时的潜在需求，有所释放，促成当时交易量有所增长。 第二阶段（4月至6月） 随着越来越多的开发商加入降价潮中，“以价换量”成为大趋势，这成为购房者愿意入市的一大助推剂。除了刚需客户充当市场重要成交对象，以“中海紫御豪庭”为代表的中高端项目，也通过平价入市等销售手段，取得不错销售成绩，故在一定程度上刺激交易量上升，尤其是在6月份，意外地出现一波“小阳春”景象，月交易量达98.57万，成功刷新当时年内成交历史新高纪录。 第三阶段（9月至12月） 开发商格外期待“金九银十”的到来，显现集中推盘的景象。在与此同时，政策层面趋于平稳，使得开发商对于未来楼市走向的看法有所扭转，与上半年相比，开发商推盘降价幅度有所收窄。即使如此，对于持“买涨不买跌”的购房者而言，当下状态下，更易换取需求入市。此外，认为房价缺乏下行空间，担忧明年房价上涨的客户数量正不断增长，加快入市步伐成为首选。在上述背景下之下，支撑全市交易量再现第三波上升趋势，并在12月份再度刷新年内成交量新高。 |