有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产，他们需要资金；而中小城市的开发商规模较小，资金周转不过来，如果再不卖掉手头的房子，资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。 顶不住迹象显露 日前，有消息称，海南楼市卖不动了，最低七折甩卖。三亚楼市库存量已达百万平方米，需要20个月才能消化完。开发商在残酷的市场形势面前，“为了快速消化库存，加大折扣力度成了统一的促销手段”。 除了海南，其他许多二三线城市如保定、中山、济南、成都等都传出了房价打折的消息。甚至有业内人士指出，年底将至，楼市开始备战“收官”，各大开发商们不约而同地磨拳擦掌准备使出各种促销手段，力求以价换量使资金回笼来应付各种年底的结算。“中小城市楼市打折甩卖的原因不外乎以下两个，一是政府顶不住了，二是开发商顶不住了。”国家发改委宏观经济所研究院、博士，清华大学客座教授左传长对《国际金融报》记者分析，“有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产，他们需要资金；而中小城市的开发商规模较小，资金周转不过来，如果再不卖掉手头的房子，资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照。” 虽说“当局者迷”，但一些房地产从业人员也看到了中小房地产商面临的危机。“这个行业和产业的集中度在提高。我们大规模的品牌跟不上，市场份额越来越大，一些中小型开发商如果没有明显的核心竞争能力。两条路：第一，转型；第二，被淘汰。”近日，正略钧策房地产咨询中心的合伙人陈晋在其名为“正略钧策管理沙龙”的演讲中严肃地指出。与陈晋的担忧相反，北京市社科院副院长赵弘显得非常高兴：“泡沫总有消失的一天。中小城市房价走低是楼市回归理性的表现。我们早就应该要理清楚，中国不应该让房地产发挥出保值增值和投资投机功能，而应该通过一定的经济手段或行政手段，来保证它居住功能的回归。希望海南楼市能回归到它原本的居住功能，造福百姓。” 一线楼市尚“坚挺” 与二三线城市相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。“北京楼市进入暖冬”，上海房价回暖，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。“大城市的楼市为什么比中小城市好呢？因为两个压力没有了。”左传长说，“像北京、上海这样的大都市，楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分，政府的状态相对轻松得多；加上大规模的房地产商拥有雄厚实力，能咬牙支撑得住，不会轻易降价。” 赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方，换句话说，"上有政策，下有对策"。”赵弘忧虑地说，“在实践中，有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉，比如说要求几年税收，有人老老实实缴了几年税达到了要求，但有人就会钻空子。” 左传长已在北京生活、工作多年，对于北京买房的压力，他十分了解：“现在太多人想在北京工作、生活，对商品房的需求是很大的，从这一层面上来说，北京的楼市降价不太可能，只能抑制它，让它缓慢上涨。” 未来房价在哪 在此次降价潮中，实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象，有网友评论，说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨，反而抑制了楼市的下跌。对这一观点，房地产咨询公司的陈晋深表赞同：“限购令它的短期效果很显著，但是长期来看它压抑了刚需，未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强最近也说：“楼市调控并不令人感到幸福”，并再次强调房价将涨。“楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说，“长期来看，限购政策因为抑制土地交易、房屋交易，减少了供给，反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显，可能引发价格反弹也说不定。” 赵弘表示，楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年，中国民众积累了一定财富，但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道，但现在渠道有限，特别是我们的金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通，目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但是没有给这些流动资本找到出路。 不过，虽然目前上海等地房价有回升的迹象，但保障房的大量入市，无疑将平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而这仅是大量保障房源入市的开始。对于我国房地产政策的未来走向，赵弘认为，“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”一边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁？楼市究竟是在崩盘还是在回暖？也许在明年3月的全国两会之后，会有一个比较明确的信号。 |